Q>홍길동(55세)씨는 수도권에 주택 두 채를 가지고 있습니다. 서울에 기준시가 1억8000만원인 다세대 주택과 김포시 고촌면에 기준시가 1억7000만원인 아파트를 소유하고 있습니다. 두 주택 모두 4년을 보유했고 지금 매각하면 5000만원의 매매차익이 기대됩니다. 임대목적으로 구입했기 때문에 두 주택 모두 거주는 하지 않았습니다. 최근 주택을 모두 매각하고 큰 아파트로 옮기려고 합니다. 어떤 순서로 매각해야 양도소득세를 줄일 수 있나요?
A>다주택을 보유해도 지역별로 양도소득세 중과세(50% 또는 60%)를 피할 수 있는 주택이 있다. 수도권이나 광역시가 아닌 기타지역에 소재한 주택, 광역시의 군 지역에 소재한 주택, 그리고 경기도의 읍·면 지역에 소재하는 주택들이다.
다만 매각할 때 기준시가가 3억원 이하여야 한다. 이러한 주택은 중과세 대상에서 제외되고, 다른 주택의 중과세를 판단할 때도 카운트 대상에서 제외된다.
서울시 또는 광역시에 있는 주택도 매각주택의 기준시가가 1억원 이하면 중과세를 피할 수 있다. 2주택인 경우 기준시가 1억원 이하의 주택을 먼저 매각하면 50%의 양도소득세는 피할 수 있지만, 기준시가 1억원 초과 주택을 먼저 팔 때는 50%의 중과세를 물어야 한다. 3주택 보유자는 기준시가에 상관없이 어떤 경우도 60%의 양도소득세를 내야 한다.
예를 들어 서울에 두 채(A, B)의 주택이 있다고 가정하자. A는 기준시가 7000만원이고, B는 기준시가 2억원이다.
만약 A 주택을 먼저 매각한다면 일반세율(9~36%)의 양도소득세를 내지만 B 주택을 먼저 매각하면 50%의 양도소득세를 피할 수 없다.
위의 홍길동씨는 2주택을 소유하고 있고 그중 한 채가 경기도의 읍·면 지역에 있는 기준시가 3억원 이하의 주택이므로 어떠한 주택을 먼저 매각하더라도 양도세 중과(50%)를 피할 수 있다. 하지만 서울의 주택을 먼저 매각하고, 김포 주택을 팔아야 세금을 줄일 수 있다.
두 채 중 어느 것을 먼저 팔아도 첫 번째 매각 주택의 경우 일정 비율의 양도소득세를 납부해야 하지만 두 번째 주택을 팔 때는 1가구 1주택 비과세 혜택을 노려야 한다. 김포 주택은 서울 주택과 달리 2년 거주를 하지 않더라도 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다.