상가주택 용도변경하면 양도세·종부세 이중절약

Q: 서울 잠실의 오달자(가명)씨는 좀 더 넓은 평수로 옮기기 위해 현재 살고 있는 자기 소유의 아파트를 처분하기로 했다. 1주택 비과세 혜택을 적용받을 것으로 예상했기 때문. 하지만 매물을 내놓기 위해 인근 부동산중개소에 갔다가 남편 엄기중(가명)씨 명의의 인근 삼전동 소재 2층짜리 상가주택 때문에 2주택으로 간주되어 양도세가 중과된다는 사실을 알게 됐다. 좋은 방법이 없을까?

A: 주택 보유 수의 판정은 가구 단위다. 오씨 개인 명의의 주택은 하나뿐이라 해도, 남편이나 함께 거주하는 자녀가 주택을 보유하고 있으면 ‘1주택’이 아니다.

남편 엄씨의 삼전동 상가주택을 살펴 보니 1층은 편의점에 임대를 주고 있고, 2층은 등기부상 주택으로 되어 있다. 2층만 주택이라고 해도 역시 1주택으로 보기 때문에 오씨 세대는 잠실 아파트와 함께 2주택을 보유하고 있는 것으로 간주된다. 따라서 잠실아파트를 처분하면 1가구 2주택에 해당되어 양도 차익의 50%에 해당하는 양도세 부담이 발생한다.

이런 경우에는 2층 주택을 1층과 같은 근린생활시설로 ‘용도변경’을 하는 게 방법이다. 이렇게 되면 ‘상가주택’이 그냥 ‘상가’가 되면서 주택 1채가 사라지는 효과를 본다. ‘1가구 1주택’이 되어 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있게 되는 것이다.

다만 주택을 근린생활시설로 용도변경하려면 관할 구청 건축과에서 허가를 받아야 한다. 건물의 용도변경 범위는 지방자치단체마다 조금씩 다르다. 사전에 용도변경이 가능한지 확인해야 한다.

상가 주택의 주택부분을 근린생활시설로 용도 변경하면 양도세뿐만 아니라 종합부동산세도 줄어든다. 오씨의 경우 잠실 아파트 기준시가가 5억원, 남편 엄씨의 상가주택 중 주택부분 기준시가가 1억5000만원으로 주택 기준시가 합계액이 6억원을 초과하여 작년에 종부세를 납부했다.

하지만 올해 상가주택의 주택 부분을 근린생활시설로 용도변경하면, 주택은 잠실 아파트뿐이므로 종부세 기준 금액인 6억원에 미달하여 올해에는 종부세 대상에서도 제외될 수 있다.