절세의 달인
Q. 홍길동(46)씨는 2004년 상가를 구입, 보증금 2억원, 월 200만원에 세를 주고 있다. 상가에서 나오는 임대료가 홍씨의 유일한 수입원. 그런데 부가가치세와 종합소득세가 연간 400여만원에 이른다. 세금을 줄일 수 있는 방법이 없을까?
A. 상가를 임대해 수익을 거두면 부가가치세와 종합소득세를 내야 한다. 이 ‘수익’에는 임대료(월세)뿐만 아니라 임대보증금도 일정 부분 포함된다. 임대보증금에서도 이자 수익이 생긴다고 보기 때문인데, 이를 ‘간주임대료’라고 한다.
세법상 간주임대료는 임대보증금에 국세청장이 정하는 이자율을 곱해 계산한다. 현재는 4.2%의 이자율이 정해져 있다. 홍씨처럼 보증금 2억원에 월 200만원의 세를 주는 건물주라면 연간 2400만원의 임대료에다 보증금 2억원에 대한 840만원의 간주임대료를 포함해 총 3240만원의 소득에 대한 세금을 내게 된다.
하지만 임대보증금에 대한 세금 중 종합소득세 부분을 줄일 수 있는 방법이 있다. 임대보증금을 수익성이 높은 금융상품에 투자하면 된다. 그러면 여기서 발생한 이자·배당 수입만큼 간주임대료가 줄어든다.
가령 1억원의 보증금을 받아 4%의 수익이 보장되는 금융상품에 투자했다고 가정하자. 보증금에 대한 간주임대료는 420만원(1억원의 4.2%)이 되어야 하지만, 1억원을 금융상품에 투자해 400만원(수익률 4%)의 수익을 거뒀으므로, 실제 간주임대료는 420만원에서 400만원을 뺀 20만원이 된다. 만약 수익률이 4.2% 이상인 금융자산에 투자한다면 간주임대료는 영(0)이 되어 임대보증금에 대한 종합소득세는 전혀 나오지 않을 것이다.
간주임대료를 계산할 때 금융소득을 차감하는 이유는 소득을 구분해서 과세하는 종합소득세의 특성 때문이다. 즉 이자와 배당금에 대해서는 이미 ‘금융소득’으로 구분해서 과세했기 때문에, 간주임대료라는 명목으로 또 세금을 매겨서는 안 되는 것이다.
다만 이런 식으로 임대보증금에 대한 종합소득세를 줄이려면 반드시 장부 작성(기장)을 해야 한다. 쉽게 말해 임대보증금을 이용한 투자·예금 등과 이로 인한 수익(수입이자 또는 수입배당금 등)을 대차대조표와 손익계산서 등으로 표시해야 한다.