입주권 먼저 팔아야 2주택 중과세 안돼

집값이 많이 올라 양도소득세 부담이 만만치 않다. 양도세를 조금이라도 아끼려면 양도 시기와 처분 순서를 잘 저울질해 본 뒤, 어떻게 하는 것이 더 유리한지 꼼꼼히 따져봐야 한다. ‘양도 타이밍’만 잘 맞춰도 세금 부담을 크게 줄일 수 있다.



일시적 2주택, 1년 내에 팔면 비과세

1가구 1주택인 경우엔 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시는 2년 이상 거주)한 후 양도하면 양도세를 내지 않는다. 단 집값이 6억원을 넘는다면 이를 초과한 액수에 대해선 세금을 내야 한다. 그러나 양도 당시 비록 2주택이라고 해도, 비과세 요건을 갖춘 기존 주택을 새 주택 취득일로부터 1년 이내에 먼저 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다.



상속 받은 토지는 2009년까지 팔아야

2007년부터 비(非)사업용 토지를 양도하게 되는 경우엔 장기보유특별공제 혜택이 없어지고 60%의 단일세율이 적용된다. 그러나 2006년 12월 31일까지 20년 이상 보유했거나 상속 받은 토지 등은 2009년 12월 31일까지 팔면 중과세율을 적용하지 않는다. 따라서 비사업용 토지를 팔 계획이 있다면 2009년 이내에 팔아야 절세할 수 있다.



특례주택의 주택 수 제외규정, 연말 폐지

IMF 외환위기 이후 침체된 건설경기 활성화를 위해 도입된 것이 비과세 특례주택이다. 특례주택은 98년 5월 22일~99년 12월 31일, 2000년 11월 1일~2003년 6월 30일까지 신축된 아파트와 주택을 일컫는다.

그런데 특례주택에 대한 주택 수 제외 규정이 올해 말에 폐지된다. 따라서 만약 시가 3억원 짜리 일반주택과 특례주택을 보유한 상태에서 일반주택을 먼저 판다면 올 12월 31일까지 팔아야 1가구 1주택으로 세금을 내지 않는다. 2008년 1월 1일 이후에 팔면 2주택으로 간주돼 세금이 무거워진다. 그러나 특례주택을 먼저 판다면 언제 팔든지 상관 없이 양도세를 감면해 준다.



입주권 먼저 팔아야 절세

2006년 1월 1일 이후 취득한 조합원 입주권은 1주택에 포함된다. 따라서 일반주택과 조합원 입주권을 가진 사람이 일반주택을 먼저 팔면 2주택자가 되기 때문에 2주택 중과세율이 적용된다.

하지만 조합원 입주권을 먼저 팔 땐 주택으로 간주하지 않기 때문에 일반세율(9~36%)을 적용 받아 세금을 줄일 수 있다. 따라서 일반주택과 조합원 입주권을 둘 다 팔 계획이 있다면 입주권을 먼저 파는 쪽이 유리하다.

이때 2005년 12월 31일 이전에 관리처분계획 인가가 났거나 주택이 멸실된 조합원 입주권은 세법상 주택 수에 포함되지 않는다.

상속주택은 5년 지나 팔면 중과세

기존에 시가 3억원짜리 일반 주택을 보유한 사람이 아버지로부터 6억원대 주택을 상속 받은 경우를 살펴보자.

우선 3억원짜리 기존 주택을 먼저 팔면 비과세 혜택이 주어진다. 그러나 아버지가 상속한 주택을 먼저 팔면 양도세를 내야 한다. 만약 어쩔 수 없이 상속주택을 양도해야 한다면, 상속일로부터 5년 이내에 팔아야 2주택자 중과세율이 적용되지 않는다. 5년이 지난 후에 양도하면 중과세율이 적용된다.