45점 넘어야 수도권에 내 집 마련

오는 9월1일부터 아파트 청약 제도의 틀이 완전히 바뀐다. 제비뽑기식 추첨제에서 가점을 매겨 점수가 높은 순으로 당첨자를 결정하는 청약 가점제가 시행된다. 무주택 기간과 청약통장 가입기간이 길수록, 부양 가족이 많을 수록 가점을 많이 받아 당첨 확률도 높아진다. 분양가 상한제 시행으로 싼 값에 공급되는 아파트를 집이 꼭 필요한 실수요자에게 돌아 가도록 하겠다는 게 청약 가점제 시행 취지다. 이에 따라 주택 수요자들도 새로운 청약 전략 마련에 골몰하고 있다. ‘RE멤버스’ 고종완 대표는 “무주택자는 가점을 최대한 많이 쌓는 수 밖에 없고, 유주택자는 상대적으로 추첨제 공급 물량이 많은 중대형을 분양받을 수 있는 청약통장으로 갈아타는 게 유리하다”고 말했다.

 

모든 주택에 가점제 적용되지는 않아

청약가점제가 시행된다고 해서 추첨제가 완전히 없어지는 것은 아니다. 우선, 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 경우, 주택공사 등 공공기관이 공급하는 주택은 현행대로 청약저축 가입자만 분양받을 수 있고, 당첨자도 저축액과 납입 횟수가 많은 순서대로 결정하는 이른바 ‘순차제’가 그대로 유지된다. 민영주택은 분양물량의 75%를 가점제로 뽑고, 나머지 25%는 추첨제가 적용된다. 1주택자는 가점제 물량에 대해선 1순위 청약이 불가능하지만, 추첨제 물량은 1순위로 청약이 가능하다. 2주택 이상은 추첨제에서도 1순위 청약을 할 수 없다.

85㎡ 초과 중대형은 공공, 민영 주택 구분없이 채권매입액을 가장 많이 써낸 사람에게 당첨권을 주되, 금액이 같을 경우 가점제와 추첨제를 절반씩 적용한다. 예컨대, 10가구가 공급되는 주택에 20명이 똑같은 채권액을 써냈다면 5가구는 가점이 많은 순서대로 당첨자를 결정하고, 나머지 5가구는 추첨하는 방식이다. 주택 규모에 관계없이 가점제에서 탈락한 청약자는 자동으로 추첨 대상에 포함돼 한 번 더 당첨 기회를 가질 수 있다.

부양 가족 1명 늘 때마다 5점씩 가점

가점제에선 무주택 기간과 청약통장 가입기간이 길수록, 부양 가족이 많을 수록 무조건 당첨에 유리하다. 청약 가점은 84점이 만점이다. 배점은 무주택 기간이 2~32점, 부양 가족 수는 5~35점, 통장 가입기간은 1~17점이다. 무주택 기간은 만 30세 이후부터 계산하되, 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 적용된다. 전용면적 60㎡(18평) 이하 소형 주택이나 공시가격 5000만원 이하 저가 주택 소유자도 무주택자로 인정받을 수 있다. 이 때 무주택 기간은 소형·저가 주택 보유 시점부터 계산된다. 부양 가족은 1명씩 늘 때마다 5점씩 가점이 추가된다. 15년 이상 무주택자로 통장가입기간이 15년 이상이고, 부양 가족이 6명이라면 만점을 받는다.

송파신도시 등 인기 지역 아파트의 경우, 어느 정도 점수를 받아야 당첨권에 들 수 있을까. ‘내집 마련정보사’에 따르면 광교와 송파신도시는 55~70점은 돼야 유력 당첨권으로 조사됐다. 이 회사 김영진 대표는 “수도권 지역은 45점 정도, 송파신도시 같은 인기 지역은 최소 50점은 넘어야 당첨을 기대해 볼 수 있을 것”이라며 “가점이 50점이 넘는 청약자는 내년 이후 공급되는 수도권 유망 지역 어디나 당첨 확률이 높다”고 분석했다.



1주택자, 통장 없애지 말아야

가점제 시행으로 청약 전략도 달라질 수 밖에 없을 전망이다. 일단 통장 종류별로 청약저축 가입자는 지금처럼 납입액과 횟수를 늘려나가는 게 가장 중요하다. 스피드뱅크부동산연구소 박원갑 소장은 “20대 신혼부부나 독신자, 사회초년병은 당장 청약저축에 가입해야 한다”고 말했다. 청약부금 가입자는 부양가족이 많고, 장기 무주택자라면 크게 걱정할 필요가 없다. 가점제 물량을 노리면 된다. 세중코리아 김학권 대표는 “무주택자가 절대 유리하긴 하지만, 무턱대고 청약해선 곤란하다”면서 “분양가 상한제 아파트는 한번 당첨되면 5~10년동안 재당첨이 금지된다는 점을 감안해야 한다”고 말했다.

문제는 신혼부부나 독신자, 1주택자들. 이들은 가점제에서 절대적으로 불리하다. 그렇다고, 통장을 해약할 필요는 없다. 여전히 중소형의 25%, 중대형의 50%는 추첨방식으로 공급되기 때문이다. 내외주건 김신조 대표는 “상대적으로 추첨제 물량이 많은 중대형 통장으로 갈아타는 것도 방법”이라고 말했다. 1순위자라면 통장 예치금액을 늘릴 경우, 1년이 지나면 1순위로 청약할 수 있다.

◆청약가점제 내집마련 7계명

① 사회초년병은 청약저축에 무조건 가입해라
② 미혼자녀와 떨어져 살지말고 합쳐라
③ 혼인신고는 가급적 빨리하라
④ 가점따져 당첨 가능한 지역에 집중하라
⑤ 1주택자는 중대형 청약통장으로 갈아타라
⑥ 주택 있어도 통장은 버리지 마라
⑦ 2주택 이상자는 비인기 주택 1채를 처분하라