보유하면서 재건축 진행 여부 살펴야

Q
서울 동작구에 사는 최모(53)씨는 얼마 전 부모님이 살고 있는 후암동 단독주택으로 이사를 했다. 지병이 있는 아버지의 간병을 위해서다. 살던 아파트는 전세를 주었지만 세대를 합쳐 1가구 2주택이 됐다. 이 참에 부모님의 단독주택을 팔고 아파트에서 모실까도 생각 중이다. 현재 최씨의 금융재산은 전세금을 포함해 3억원 정도며 간병기간이 길어질 경우도 고려해야 하는 상황이다. 단독주택의 매도여부와 자금운용 문제로 고민하던 최씨는 지인의 소개로 은행 PB센터를 찾았다.

A
최씨처럼 아버지를 봉양하기 위해 세대를 합쳐 1가구 2주택이 된 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 파는 주택은 양도세를 내지 않아도 된다. 물론 비과세 요건을 갖춘 주택에 한해서다. 양도세를 감안한다면 2년 이내에 단독주택을 파는 것이 당연하다.

하지만 최씨의 부모님이 15년간 거주해 온 후암동 단독주택은 최근 재건축 이야기가 나오고 있는 곳이고, 용산 개발과 맞물려 향후 발전 가능성이 있는 지역이다. 최근 시세도 많이 올라 일단은 보유하면서 재건축 진행 추이를 살펴보는 것이 좋다.

일반적으로 아파트는 ‘재건축’, 단독주택은 ‘재개발’ 방식으로 개발한다고 생각하지만 단독주택 지역도 재건축이 가능하다.

단독주택 재건축은 아파트와는 달리 안전진단 절차를 거칠 필요가 없어 수월하다. 물론 함정도 있다. 아파트는 각 소유자의 재산 평가액이 평형 별로 비슷하지만 단독주택은 그렇지 않다. 개별적인 입지에 따라 평가액이 개인별로 달라지기 때문이다. 즉 도로와의 인접성, 건물의 구조 등에 따라 권리가액에 차이가 있어 원만한 합의를 이루기가 쉽지 않다.

그리고 분양자격에 대한 기준도 아직은 명확하지 않다. 재건축은 토지와 건물을 모두 소유하는 경우로 분양자격이 제한된다. 재개발이 주택, 나대지, 지상권 소유자 등에게 분양자격을 주는 것에 비해 불리하다. 단독주택 재건축 구역 내 무허가건축물, 나대지, 대지권이 없는 건축물이 있을 때는 분양자격에 대한 문제가 생길 수 있다.

최씨의 금융자산은 3억원이지만 이 중 1억5000만원은 2년 후에 전세금으로 내줘야 한다. 지금은 여유자금이지만 나중엔 갚아야 할 돈이라는 뜻이다. 결국 운용에 제약이 따를 수 밖에 없다.

부친의 간병비를 대려면 매월 규칙적으로 이자가 들어오는 이자지급식 상품이 유리한 듯 보이지만 이런 상품은 수익 측면이 아쉽다.

따라서 다음과 같은 투자전략은 어떨까? 우선 5000만원은 MMF에 가입할 것을 권한다. 수시 입출금이 가능하고 수익률이 높아 간병비 및 비상 예비자금 용도로 활용하기 적합하다.

전세자금 1억5000만원은 안전자산 몫으로 특판 정기예금에 투자한다. 일반 정기예금에 비해 금리 면에서 유리하며, 포트폴리오상 안전 자산도 일정 부분 유지하는 게 바람직하므로 이를 전세보증금 받은 자금으로 배분하는 것이다.

나머지 1억원은 수익성을 높이기 위해 펀드 투자를 권한다. 이때 한 상품에 모두 투자하기 보다는 해외펀드와 국내펀드로 분산하여 투자하는 것을 권한다. 또한 변동성이 큰 장세를 감안하면 한꺼번에 투자하는 것 보다는 몇 차례에 걸쳐 분할 투자하는 것도 고려해 볼 만하다.