역세권·대학가 다가구주택에 투자를

Q. 송모(41·여)씨는 자녀가 없는 맞벌이 부부로 부모님 댁에 함께 살고 있다. 개봉동에 분양 받은 아파트를 가지고 있으나 현재는 전세를 준 상태다. 아파트를 처분하고 싶어도 거주한 적이 없다 보니, 양도세 때문에 팔기가 어렵다. 얼마 전 시내에 마련한 오피스텔 역시 임대를 주고 있는데, 혹시 주택으로 포함되어 세금이 중과되는 것은 아닌지 걱정이다. 노후 생활을 위하여 임대업을 고려 중인 송씨는 지금부터 어떤 준비를 해야 하는지 고민이다. 또 최근 수익률이 떨어지고 있는 펀드들은 어떻게 해야 하는지 상담을 위해 거래중인 은행 창구를 찾았다.

A. 송씨는 개봉동 아파트 매도 후 미래 가치가 있는 지역으로 옮겨 투자수익을 노리는 것이 좋겠다. 이후 늘어난 자산을 가지고 노후를 위해 아파트 상가, 다가구 주택 등에 투자해 안정적인 임대 수익을 추구하는 것을 권한다.

송씨가 소유하고 있는 개봉동 아파트는 분양가가 1억8000만원, 현재 시세는 4억원으로, 거주한 적이 없어 지금 매도할 경우 약 6750만원(세율 36% 적용 시)의 양도세가 나올 수 있다. 우선 세대 분리 후 개봉동 아파트로 이사를 해서 비과세 요건인 2년 거주를 하는 것이 가장 좋은 방법이다. 주거 이전을 위해 일시적으로 1가구 2주택이 된 경우에는 1년 이내에 이전 주택을 매도하면 비과세를 받을 수 있다.

따라서 거주한 지 1년 6개월쯤부터 이사 갈 집을 알아보는 것이 좋다. 송씨 부부는 아직 자녀가 없으므로 교육 등 주거여건이 양호한 곳보다는 향후 재개발·재건축·개발 호재 등 발전 가능성이 있는 곳으로 이사하는 것이 투자수익 측면에서 유리하다.

오피스텔을 주택으로 볼 것인지 여부는 실제 용도에 따라 달라진다. 세입자가 전입 신고를 안 했다 해도, 사실상 주거 용도로 사용하고 있다면 주택으로 간주한다. 만약 주택으로 간주되면 다(多)주택자가 되어 양도세가 중과될 수 있다.

개봉동 아파트 매도 후 다른 아파트를 매수할 때는 오피스텔을 처분해 매수자금으로 사용하는 것이 유리하다. 임대소득을 노린다면 아파트 상가나 다가구 주택 매수를 고려해 볼 수 있다. 아파트 상가는 배후 세대가 많고 중소형 평형이 많은 단지 중에서 주민들의 동선 등을 고려하여 인근에 대형 할인점이나 마트가 없는 곳으로, 다가구 주택은 역세권이나 대학가 주변 등 임대수요가 많은 곳을 선별하여 투자하면 좋다.

송씨의 금융자산(2억7000만원)은 현재 은행상품과 펀드상품, 보험상품 등에 분산되어 있다. 이중 장기주택마련저축 상품은 추가로 불입하지 말고 만기(2008년 11월)까지 유지만 하다가 해지하고, 작년에 가입한 청약예금(1000만원)도 유주택자에게는 별로 장점이 없으므로 만기가 되면 해지해서 펀드나 고금리 정기예금 상품으로 가입하는 것이 유리하다.

MMF에 5000만원이 들어있는데, 특별한 자금 계획이 없다면 2000만원 정도를 저평가된 국내펀드에 새로 넣는 것도 좋겠다. 현재 펀드 시장은 서브프라임 모기지 사태와 고금리 영향으로 조정을 받고 있지만, 해결책들이 나오고 있으므로 저평가되어 있을 때 새로 가입하는 전략도 괜찮다.