상가주택 한채만 남겨 노후 자금 대비

Q:낡은 단독주택에 사는 정모(58)씨는 작년 말 충남 아산의 주상복합 아파트에 당첨이 됐다. 그런데 막상 당첨이 되고 보니 6억원의 분양가가 너무 부담스럽다. 얼마 전엔 천안의 정씨 소유 땅이 청수택지개발지구로 수용돼 상가주택을 지을 수 있게 됐다. 무리를 해서라도 상가를 지어 임대료를 받을까 싶지만, 이렇게 되면 지금 살고 있는 낡은 주택까지 합쳐 1가구 3주택자가 될 것 같다. 세금이 만만치 않을 텐데, 노후도 준비해야 하는 상황에서 정기예금 6000만원이 전부인 자금을 어떻게 운용할 지 걱정이다. 


 

A: 주상복합 아파트도 분양을 받고, 상가주택도 짓기에는 부담이 너무 커 보인다. 모두 완공이 될 경우 1가구 3주택이 되는 것이 거의 확실하다. 상가주택은 주거 용도가 단 1㎡라도 있다면 주택을 별도로 하나 더 가지고 있는 것으로 간주되기 때문이다.

주택을 팔 때 양도세가 60%로 중과되고 장기보유특별공제도 받지 못한다. 값이 오르더라도 양도차익의 대부분을 세금으로 낼 수 밖에 없다.

정씨가 고민에서 벗어나려면 무리하게 투자수익을 추구하지 말고, 주상복합 아파트 분양권과 단독주택을 과감하게 팔아 자금을 마련하고, 보상 받은 땅에 상가주택을 짓는 것이 좋다.

먼저 해당 관청에 관련 건축규제를 미리 확인해야 한다. 별 문제가 없다면 3층짜리로 지어 맨 위층은 주택으로 사용하고 1·2층은 임대를 주는 것을 좋다. 주거도 해결되고, 임대소득을 받아 노후 생활자금으로 사용할 수 있다.

정씨가 보상을 받은 천안 청수 택지개발지구에는 법원, 검찰청, 세무서, 우체국 등 공공기관이 들어설 예정이다. 정씨의 보상 용지를 살펴보니 관공서 이전이 예상되는 주요 도로변에 접해 있어 입지적으로 양호한 곳이다. 임차수요가 많을 것으로 보인다.

건축비는 평당 약 350만원 내외로 대략 4억원 정도가 들 것으로 예상된다. 정씨의 단독주택을 매도하면 약 3억 2000만원이, 주상복합 아파트 분양권을 매도하면 세금을 제외하고 계약금을 합쳐 1억 1000만원 정도의 자금이 각각 마련된다. 건축비 4억원을 빼고 나면 3000만원이 남는다.

정기예금에 들어있는 여유자금 6000만원을 합쳐 총 9000만원의 여유자금이 생기는데, 이 중 1000만원은 의료비 등 비상금으로 쓰기 위해 수시입출금이 가능하고 금리가 높은 MMF(머니마켓펀드)나 MMT(단기특정금전신탁)에 넣는 것이 좋겠다. 단, MMT의 경우 투자기간 중에는 중도해지가 안되므로 정확한 자금계획을 바탕으로 가입해야 한다.

나머지 8000만원은 상대적으로 장기투자가 가능한데, 정씨의 나이와 투자성향 등을 고려할 때 안전한 자산 운용을 추구하는 것이 좋다. 2500만원은 수익성제고를 위한 투자자산 몫으로 펀드에 수 차례에 걸쳐 분할 투자하는 것이 좋겠다. 나머지 5500만원은 안전자산에 투자하는데, 우대금리가 적용되는 안전한 특판예금 등을 눈여겨 볼 만 하다.

정씨의 자산·부채 현황

●나이: 58세

●월 소득: 200만원(연금소득)

●자산: 4억9000만원

(단독주택: 시세 3억2000만원, 정기예금 6000만원, 주상복합아파트 분양권 매도자금 5000만원, 계약금 6000만원)

●부채: 없음

●지출: 200만원 (생활비 150만원, 본인 용돈 40만원, 보험료 10만원)

●저축: 없음


*신한Private Bank 자문그룹

부동산재테크팀장 고준석, 부동산전문가 이춘우, 서동욱, 올림픽선수촌PB팀장 한상언