아들에게 증여한 주택, 5년 후 팔아야

Q: 서울에 거주 중인 1가구 2주택자입니다. 2주택 모두 오래전에 취득한 것이라 양도차익이 큽니다. 주택 한 채(시가 5억원, 취득가액 1억원)를 큰 아들(만 30세, 결혼)에게 증여하려고 하는데 증여세가 얼마나 되는지요. 만일 큰 아들이 주택을 증여받고 이를 곧 바로 양도한다면 불이익이 없는지 궁금합니다.

A: 상담자의 경우 증여하지 않고 팔면 양도소득세가 약 2억원에 달합니다. 2주택 보유자에게는 장기보유특별공제가 허용되지 않기 때문에 양도차익 4억원에 대하여 50%의 세율이 고스란히 적용되기 때문입니다. 아무리 종합부동산세가 무서워도 세금을 2억원씩이나 부담하고 양도하기 어렵지요.

그런데 주택을 큰 아들에게 증여하게 되면 증여세가 약 7560만원입니다(자녀공제 3000만원, 자진신고시 10% 세액공제 감안). 즉 증여하는 경우의 세금이 양도하는 경우의 세금보다 약 1억2000만원 이상 적은 것입니다.

주의하여야 할 점은 큰 아들이 증여받은 주택을 팔려면 5년이 지난 후에 해야 한다는 것입니다. 만일 5년 내에 양도하게 되면 증여자인 상담자께서 직접 양도한 것으로 보게 됩니다. 그래서 당초 증여세는 부과 취소가 되고 양도소득세를 재계산하게 됩니다.

이렇게 하는 이유는 부동산을 자녀에게 증여한 후 자녀가 곧 바로 양도해서 양도소득세를 회피하는 부작용을 막기 위한 것입니다. 따라서 큰 아들이 증여받은 주택을 팔려면, 5년이 지난 뒤 매도해야 합니다. 5년 후 큰 아들이 1가구 1주택자라면 양도소득세 비과세 혜택도 받을 수 있습니다.