[머니 클리닉 6 ] 농지은행에 8년 위탁 임대시 중과세 제외

Q 서울 마포구에 사는 김모(43)씨는 지방에도 아파트를 한 채 갖고 있었는데 얼마전 지방 아파트를 팔아 2억7000만원의 여유 자금이 생겼다. 김씨는 이 돈을 지방의 농지에 투자할 계획을 가지고 있다. 그런데 부재지주에 대해서는 양도세가 많이 나온다는 얘기에 걱정이 된다. 또 어떤 농지에 투자해야 할지, 땅을 사고 남은 자금은 어떻게 운용해야 하는지도 고민이다.

김씨의 자산·부채 현황

●나이: 43세
●월 소득: 330만원
●자산: 8억4500만원
(아파트: 시세 5억3000만원, 주택 매도 후 자금 2억7000만원, 장기주택마련저축 4500만원)
●부채: 없음
●지출: 300만원(생활비 180만원, 자녀 학원비 40만원, 본인 용돈 50만원, 보험료 30만원)
●저축: 30만원

A 농지는 농사를 짓는 데 쓰는 땅이다. 지목상 논(畓), 밭(田), 과수원 등이 농지에 해당 된다. 또한 지목 여부에 관계없이 농작물을 3년 이상 경작해도 농지로 간주된다. 농사를 장려하고 농민을 보호하기 위해 농지에 대한 소유도 실제 경작을 하지 않으면 엄격히 제한되고 있다.

농지법 제6조에는 "농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다"고 명시되어 있다. 따라서 실제 농사를 지을 목적이 아니라면 농지를 소유하는 것은 불가능했으나, 최근 농지법 개정으로 김씨 같은 도시민도 농지를 한국농촌공사에 위탁하여 임대하는 동안에는 농지를 계속 소유할 수 있게 됐다. 위탁이 가능한 농지는 농업진흥지역 내에서는 면적이 1000㎡이상, 농업진흥지역 밖에서는 1500㎡ 이상인 경우 가능하다. 단, 용도지역상 도시지역이나 계획관리지역 내의 농지는 위탁이 불가능하다.

농지의 경우, 농촌에 살면서(在村) 스스로 경장(自耕)하지 않으면 역시 비사업용 토지로 간주된다. 2007년 1월부터 양도하는 비사업용토지는 장기보유특별공제가 배제되고 양도세율도 60%가 적용된다. 쉽게 말해 나중에 땅값이 많이 올라도 세금으로 모두 내야 한다는 얘기다. 하지만 이 경우에도 한국농촌공사(농지은행)에 위탁한 경우에는 비사업용 토지에서 제외되어 중과세를 피할 수 있다. 단 8년 이상 위탁한 경우에 적용되므로, 김씨의 경우 장기적인 관점에서 농지를 매수하는 것이 바람직하다.

농지를 보호하기 위해 용도 지역상 농림지역 외에도 농지법에 의해 농업진흥지역을 지정해 놓았다. 토지이용계획확인서를 보면 '3번 농지' 난에 농업진흥지역 지정여부가 표시되어 있다. 농업진흥지역으로 지정된 농지는 행위제한이나 규제가 많으므로 피하는 것이 좋다. 진흥지역 폐지 예정농지나 비농업진흥지역 중 한계농지를 눈여겨 봐야 한다. 한계농지란 땅의 평균 경사율이 15% 이상 이거나, 농지끼리 모여있는(집단화) 면적이 2만㎡ 미만인 곳이다. 한계농지는 생산성이 낮기 때문에 용도변경이 가능하도록 규제완화가 진행될 가능성이 높기 때문이다.

김씨는 여유자금 중에서 1억5000만원 정도만 충청도에 있는 3.3㎡당 15만원 정도 하는 한계농지에 투자하기로 했다. 농지 매수자금(1억5000만원)을 제외하면 1억2000만원 정도가 남는다. 이 돈은 김씨의 나이 및 투자성향을 고려하여 안전자산 대 투자자산의 비중을 5대5로 가져갈 것을 권한다. 우선 안전자산 몫의 6000만원 중 4000만원은 특판 정기예금에 가입하는 것이 좋겠다. 확정금리 상품으로 안전성이 높은 장점이 있다.

나머지 2000만원은 고금리 채권상품에 투자하는 것이 좋겠다. 채권 만기에 따라 수익률이 다르며, 만기 3개월 내외의 단기특정금전신탁의 경우 현재 연 5.6% 수준의 수익을 기대할 수 있다. 투자자산 몫의 6000만원은 국내 및 신흥경제국 주식형펀드로 분산 투자하는 것을 권한다. 지난해 하반기부터 글로벌 증시의 조정으로 이들 펀드의 수익률도 많이 떨어진 상태이지만, 그만큼 가격 메리트가 높아지고 있다고도 볼 수 있다. 다만 시장의 불확실성과 변동성을 감안해 금액을 나눠 투자하는 분할투자 방식으로 접근하는 것이 좋겠다.