[세무 이럴땐] 1억원 이하 소형주택은 양도세 중과 안돼

Q 부동산 경기가 좋지 않아 과거에 살았던 주택을 처분하지 못해 아직까지 1가구 2주택 상태입니다. 유예기간 1년이 지나면 2주택자가 되어 중과세된다는데 걱정입니다. 기존 주택은 시세가 약 1억5000만원이고 기준시가는 9000만원인 소형주택입니다.

A 결론부터 말씀드리면 그리 걱정하지 않아도 됩니다. 1가구2주택자라도 기준시가 1억원 이하인 소형주택은 50%의 중과세율이 적용되지 않기 때문입니다. 따라서 유예기간을 넘기더라도 정상적인 양도소득세를 내면 되기 때문에 무리하게 싼 가격에 집을 팔 필요는 없습니다.

정상적인 양도소득세란 장기보유특별공제도 적용되고 세율도 9~36% 초과누진세율이 적용되는 세금을 말합니다. 단 기준시가 1억원은 양도 당시의 기준시가를 말하기 때문에 장기간 방치하여 기준시가가 상승하면 중과세 대상으로 바뀔 수도 있습니다. 또한 소형주택이라도 재개발주택이나 재건축주택이라면 기준시가의 크기에 관계없이 중과세대상임에 유의해야 합니다.

이때 혼동하기 쉬운 점은 2주택자의 중과세 적용기준이 서울(경기도 및 광역시 포함)과 지방(경기도 및 광역시를 제외한 지역)이 다르다는 것입니다.

서울 소재 주택의 경우 기준시가 1억원 이하 주택에 대해서는 50%의 중과세율이 적용되지 않는데 비해 지방소재 주택의 경우 기준시가 3억원 이하 주택에 대해 중과세율이 적용되지 않습니다.

그런데 주택 2채가 모두 서울 소재 주택의 경우엔 기준시가 1억원 이하의 소형주택을 먼저 파는 경우에는 중과세율을 적용하지 않지만, 다른 주택(기준시가 1억원 초과)을 먼저 파는 경우에는 중과세율을 적용합니다. 만일 상담자가 1년이 지난 후에 종전 주택을 보유한 상태에서 현 거주 주택(기준시가 1억원 초과)을 양도한다면 50%의 중과세율이 적용되는 것입니다.

반면 서울소재 1주택과 지방소재 1주택을 보유한 2주택자의 경우 지방소재 주택(기준시가 3억원 이하)을 먼저 양도하든 서울소재 주택(기준시가 1억원 초과)을 먼저 양도하든 관계없이 중과세율이 적용되지 않습니다.