Q. 암사동에 살고 있는 A씨는 사업자금에 충당하고자 천호동에 있는 소형 상가를 팔 생각이다. 이 중 3층 공실은 등기부상 용도가 상가이지만 주택으로 개조 사용하고 있는데, 건물을 팔게 되면 주택으로 보는지 상가로 인정받을 수 있는지 궁금하다.
A. 건물의 권리관계 등을 나타내는 등기부등본과 건물 관리목적으로 관공서에서 파악해둔 건축물관리대장 등 건물의 공적장부를 줄여서 공부(公簿)라고 말한다.
그런데 위 사례에서처럼 공부에 나타나 있는 용도와는 다르게 사용되는 경우가 종종 있다. 세금을 계산할 땐 실제 용도인 주택으로 볼 때와 공부상의 용도인 상가로 볼 때에 다주택자 중과세율 적용 등이 달라져 세금 차이가 난다.
이때 판단 기준이 되는 것이 바로 실질과세 원칙이다.
세금은 소득이나 재산 등의 명의자가 아닌 실제 소유자를 대상으로 과세대상이 되는 재산 행위 등에 대해 명칭과 형식을 따지지 않고 그 실질 내용에 따라 과세해야 한다는 내용이다.
가령 등기상 등재되지 않은 무허가 주택에 살고 있다 파는 경우에도 주택으로 사용된 것이 입증 가능하다면 1주택 양도에 따른 비과세도 받을 수 있고 오피스텔을 팔 때 양도 당시 실제 용도가 사무용인지 주택인지에 따라 주택 수로의 포함 여부를 가르게 된다.
이처럼 양도세도 등기부등본이라는 공부에 나타난 용도 표기와는 무관하게 실제상의 용도를 기준으로 계산하는 게 원칙이다.
이를 사례에 적용해 보면 양도 당시 주택으로 활용되고 있는 3층은 공부상의 용도와는 무관하게 주택으로 봐야 하고, 따라서 상가에서 차지하는 주택 부분에 해당하는 양도차익은 2주택자로서 50%세율 적용대상이 되고 장기보유특별공제를 받을 수 없게 되어 세금이 크게 늘어나게 된다. 따라서 이런 경우 양도세는 양도 당시의 현황에 따라 과세되는 점을 이용, 상가 건물을 팔기 전 주택으로 사용된 층도 사무용이나 상가 등으로 전용하여 팔아야 다주택자에서 제외돼 중과세율을 피할 수 있다.
반대로 타주택이 없는 상태에서 상가를 파는 경우 주택으로 전용한 층이 있다면 거주 보유요건 충족시 해당 양도차익에 대해선 1주택 비과세 혜택도 받을 수 있다.