아파트보다 재개발 가능성 있는 빌라 매입

Q
서울 강북에 사는 최모(34)씨는 전세보증금을 올려달라는 집주인의 요구로 새 집을 알아보다 워낙 전세 가격이 많이 올랐다는 사실을 알고 전세보다 집을 구입하는 게 낫겠다고 판단했다. 그의 현재 자산은 전세금을 포함, 1억8000만원 정도. 아파트를 살까, 서울 암사동 지역의 다세대나 빌라(연립주택)을 살까 고민 중인데, 아파트 구입을 선택할 경우 최소 2억 원은 대출 받아야 하는 문제점이 있다. 또 지난해 10월부터 가입한 적립식펀드도 수익률이 기대만큼 좋지 않아 계속 불입해야 할지 고민이다.


최씨의 자산·부채 현황

●나이: 34세
●월 소득: 320만원
●자산: 1억 8000만원 (전세자금: 1억 2000만원, 정기예금 6000만원)
●부채: 없음
●지출: 220만원 (생활비 100만원, 부모님 용돈 50만원, 본인 용돈 50만원, 보험료 20만원)
●저축: 100만원

A
최씨가 무리하게 대출을 받아 아파트를 매입하는 것은 좋은 방법이 아니다. 내 집 마련에 있어 대출금액의 규모는 매월 납입하는 원리금 상환금액이 월 소득의 30% 수준(최씨의 경우 96만원)이 적당하다. 하지만 아파트를 구입하기 위해 2억 원 이상을 빌리면 월 이자만 120만~133만원에 달한다. 따라서 아파트를 고집하는 것보다는 적정한 규모의 대출을 받아 다세대 또는 빌라를 매입하는 것을 고려하는 것이 더 낫다.

최근 재개발이 확산되면서 다세대, 빌라도 장기적으로 발전 가능성이 있다. 특히 지난 3월 서울시에서 발표한 역세권 장기전세주택 공급 정책으로 지하철역 반경 500m 이내 빌라나 다세대 주택은 향후 재개발 가능성이 커지고 있다. 사업대상이 되는 부지는 기존 지구단위계획 구역에 있는 주거지역(제2·3종 일반주거지역, 준주거지역)이다.

이 개발사업은 민간주도로 이루어질 예정이고, 용적률 완화, 용도지역 상향변경 등 획기적인 인센티브가 제공될 계획이다. 노후 판정 기준도 완화돼 사업부지 안에 준공 후 20년 이상 지난 건축물이 2분의 1이상이면 사업 시행이 가능하다. 서울시는 이러한 혜택을 주는 대신에 늘어나는 용적률 중 일부를 장기전세주택용으로 매입해 공급할 예정이다.

최씨가 고려중인 서울 암사동 지역은 지하철 8호선 암사역을 중심으로 교통환경이 좋다. 이미 지하철역 주변지역은 지구단위계획이 설정되어 있다. 여기에 구 시가지를 중심으로 정비사업이 추진될 가능성이 높고, 인근의 천호 뉴타운, 고덕 재건축 지역보다 지분가격이 저렴한 편이다. 주변지역도 균형발전촉진지구 및 뉴타운으로 개발될 예정이어서 장기적인 관점에서 내 집 마련을 하기에는 실수요자에게는 좋은 지역으로 보인다.

이 지역 32평형 다세대 주택의 경우 가격이 2억6000만원으로 최씨는 8000만원을 대출 받으면 된다. 월 100만원씩 불입중인 적립식펀드는 계속 불입하고, 일부는 노후를 위한 연금상품에 25만원씩 가입하는 것이 유리하겠다.

대출 상환보다 다른 쪽으로의 투자를 우선하는 이유는 최씨의 대출이 상대적으로 금리가 싼 주택담보대출이고, 또한 이를 중도상환 할 경우 중도상환 수수료가 발생할 수 있기 때문이다. 적립식펀드의 수익률은 운용성과에 따라 가변적이지만, 주가가 조정을 받아 수익률이 낮을 때에도 지속적으로 투자해 주어야 향후 주가 회복 시 더 큰 수익이 난다. 그러므로 수익률이 낮아졌다고 투자를 멈추기 보다는 당초 계획에 맞춰 계속 투자를 진행하는 것이 효과적이다.

노후 대비의 대표 상품인 연금신탁은 저축액에 대해 연간 300만원까지 소득공제가 가능해 최씨의 경우 이자와는 별도로 약 56만원의 세금환급을 기대할 수 있다. 실질 수익 면에서 대출상환 보다는 훨씬 유리하다. 다만 연금신탁은 55세 이후에 연금으로 지급된다는 조건이 따르지만 이제부터는 노후대비가 필요한 시점임을 감안하면 충분히 활용할 만하다.