Q : 서울 근처의 아내 명의 아파트에 살고 있는 김모(40)씨는 서울 도봉구에 본인 명의의 아파트를 또 한 채 갖고 있다. 도봉구의 아파트를 팔까 말까 망설이던 김씨는 최근 집 값이 오르는 것을 보고 당분간 임대 상태로 계속 두려고 한다. 그런데 다음달 전세 계약 만기가 돌아오는데 월세로 전환할까 고민 중이다. 금리가 낮아 전세 보증금보다는 월세를 받는 게 나을 것 같아서다.
A : 전세를 월세로 전환하면 당장 임대 수익은 늘겠지만, 세금을 더 많이 내야 해서 결국 수입은 별 차이가 안 날 수 있으니 잘 판단해야 한다.
우선 과세 대상이 되는 '임대수익'은 상가와 주택이 다르다. 주택의 경우 보유한 주택 수와 관계없이 전세 계약을 통해 받는 보증금 수익은 과세대상에서 제외하고, 월세 계약을 통해 받는 월세의 연간 합계액만이 과세 대상이 된다.
이 중에서도 현행 소득세에선 2주택 이상을 보유한 다(多)주택자가 얻는 월세소득만 과세 대상으로 보고, 1주택 보유자가 얻는 월세소득은 소득세과세대상에서 제외한다. 단 본인과 배우자가 각각 주택을 보유 중인 경우에는 부부 합산하여 주택 수를 판정한다. 또 1주택 보유자라 할지라도, 6억 이상의 고가주택을 임대하는 경우는 임대소득과세대상에 넣는다. 이때 고가주택의 기준은 양도소득세 계산시의 고가주택과는 다른 개념이어서 주의를 요한다. 양도소득세에서의 고가주택은 매매 당시의 실거래가를 기준으로 하고 있으나 임대소득은 보유 중에 발생한 소득이므로 과세기간 종료일(연말)이나 중도매각시의 기준시가에 의해 6억 초과 여부를 판정한다.
김씨의 경우, 부부 합산으로 임대주택과 거주 중인 주택 등 2주택을 보유 중이므로, 전세보증금을 제외한 월세로 받는 금액의 연간 합계액이 과세 대상이 된다. 하지만 이 경우 김씨가 내게 될 세금은 근로소득과 사업 소득 등 다른 소득의 크기에 따라 달라진다. 소득 구간별로 적용되는 소득세 세율이 다르기 때문이다. 월세로 전환했을 경우 예상되는 자신의 전체 소득을 잘 따져서 세후(稅後) 월세소득 수익률과 전세보증금의 운용 수익을 비교해 보고 유리한 쪽으로 결정하는 것이 좋다.