Q : 서울 중곡동에 7년째 살고 있는데 작년 초 낡은 주택을 허물고 재건축했다. 현재 집을 팔고 이사 가려고 하는데, 새로 지은 주택은 거주 보유한 지 1년 반이 채 안 되어 1가구 1주택 비과세를 인정 받을 수 있는지 궁금하다.
A : 세금 중 가장 질문이 많은 세목이 바로 양도소득세이고, 그 중에 가장 많은 질의대상이 1가구 1주택 관련 규정이다. 이는 대상 납세 의무자 수가 그만큼 많다는 것을 방증하고, 각자가 처한 경우의 수 또한 다양하기 때문일 것이다.
1가구 1주택으로서 양도소득세 비과세 혜택을 보기 위해서는 양도하는 주택이 3년 이상 보유한 주택이어야 한다.
단 서울과 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시지역(일부 지번 제외)에 소재하고 있는 주택의 경우에는 보유 기간이 3년 이상 조건 외에 거주 기간이 2년을 넘는 경우에 한해서만 비과세가 주어진다.
이러한 보유 기간과 거주 기간은 주택별로 계산하는 것이 원칙이다.
통상 보유기간은 해당 주택의 취득일로부터 양도일까지로 보는데 실무적으로 주택의 등기부등본이나 토지 건축물 대장에 의해 판단하고 거주기간은 주민등록표의 전입 전출일을 기준으로 한다.
사례에서처럼 거주하거나 보유하는 중에 천재지변 화재 등으로 소실되거나 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 경우, 종전주택과 재건축한 주택에 대한 거주와 보유기간은 합산한다.
다만 도시 및 주거환경 정비법과 주택법 등에 의하지 않은 일반 재건축 공사 시 그 공사기간은 보유 기간으로 보지 않는다. 즉 공사기간이 6개월이면 보유기간 중 6개월은 뺀다는 얘기다.
재건축 시 기존 주택면적과 차이가 날 수 있는데, 재건축한 주택이 종전의 주택보다 작은 경우엔 별반 문제가 없지만 더 큰 경우엔 그 초과되는 건물과 부수토지 면적에 대해서는 재건축 시점을 기준으로 보유 기간을 별도로 계산해야 한다. 예컨대 사례의 경우 100㎡ 주택(건물 기준)을 120㎡로 만들었다면, 초과분 20㎡는 과세 대상이 되고 초과건물분 양도차익에 대해서는 2년 보유하지 않고 양도한 것으로 보아 40%의 세율이 적용된다.