Q. 아파트를 2채 가진 A씨는 1채를 팔려고 한다. 2001년 분양 당시 5년 이내에 팔면 양도세를 감면받을 수 있다는 얘기를 들은 바 있다. 그런데 5년이 지난 시점인 지금 이 아파트를 팔면 세금 혜택은 어떻게 받는 것인지 궁금하다.
A. IMF 외환위기 당시 경기부양과 함께 당시 적체된 미분양주택의 해소를 위해 세법에선 특정기간(98년 5월 22일~2003년 6월30일)에 신축된 주택을 취득하는 경우 5년간 발생하는 양도차익을 감면해 주는 제도를 도입했었다. 즉 세법상 세금 감면 혜택을 받는 아파트는 거주자가 신축 주택을 취득하고 취득일로부터 5년 이내에 양도하면 이 주택에서 발생한 양도소득세를 100% 감면받을 수 있도록 했다.
그런데 만약 5년이 지나 양도한다면 양도소득금액의 계산은 어떻게 될까? 이때는 취득시기와 취득 후 5년 경과시기, 양도시기 등 3개 시점의 기준시가를 기준으로 계산하게 된다.
예컨대 감면대상 기간인 2001년 분양 당시 분양가가 4억원(기준시가는 2억)이고 현 시세가 10억원(기준시가 6억)이며, 신축주택취득일로부터 5년 경과된 연도의 기준시가가 5억원이라고 가정해 보자. 실제 양도차익은 6억원(10억-4억)이다.
5년이 지났다고 전체 양도차익이 다 과세대상이 되는 건 아니며, 주택 보유기간의 기준시가 차액 4억원(6억-2억) 대비 5년간 기준시가 증가분 3억원(5억-2억)에 해당하는 금액(6억원×3/4=4억5000만원)은 감면대상이 된다. 즉, 실양도차익(6억원)에서 4억5000만원을 뺀 1억5000만원만 과세대상 소득이 된다. 감면주택 포함 2주택자가 감면주택을 양도하는 경우, 50%의 중과세율적용을 받지 않고 기본세율을 적용해 과세된다.
그런데 감면주택과 일반주택을 보유하다 일반주택을 먼저 팔 때엔 작년까지는 감면주택을 주택수에 반영하지 않았으나 올해부터는 일반주택의 비과세 요건을 따질 때 감면주택도 주택수에 포함해 과세 기준을 적용한다. 즉, 비과세 요건을 갖춘 일반주택이라 하더라도 먼저 양도하면 2주택자에 해당돼 양도소득의 9~36%를 양도세로 내야 한다. 따라서, 감면주택을 보유한 2주택자의 경우, 감면주택을 먼저 판 뒤 잔여 일반주택에 대해 1가구 1주택 비과세 받아 양도하는 것이 유리하다.