[절세의 달인] 공사 중인 재건축 입주권 주택 보유로 간주될까요?

Q. A씨는 강동구와 서초구에 2채의 아파트를 보유하고 있다. 서초구 소재 아파트는 2005년에 재건축이 시행돼 한창 공사 마무리 중이다. A씨는 재건축 아파트가 준공돼 2주택이 되는 것을 피하기 위해 강동구 아파트를 매물로 내놨다. 그런데 '딱지'인 재건축 입주권도 주택으로 간주되어 2주택으로 양도세를 내야 하나?



A. 현재 재건축 또는 재개발 입주권은 주택으로 간주되고 있다. 과거 재건축 아파트가 집값 상승을 주도한다는 이유로 규제 차원에서 마련된 세제 대책이다.

하지만 주의할 점은 재건축 또는 재개발 입주권이라고 해서 모두 주택으로 간주하지는 않는다는 것이다. 주택으로 간주하는 입주권은 기존 보유주택이 2006년 1월 1일 이후에 관리처분계획이 인가되었거나 2006년 이전에 관리처분계획이 인가되었더라도 2006년 1월 1일 이후에 새로 입주권을 취득한 경우에만 해당한다.

반대로 기존 주택이 2006년 이전에 이미 관리처분계획이 인가되어 보유 중인 입주권이나 2006년 전에 새로 입주권을 취득했다면 이는 주택으로 간주되지 않는다. 일반적으로 재건축 사업은 재건축조합, 안전진단, 관리처분계획, 이주 및 건물멸실, 신축공사, 준공의 순서로 진행된다.

A씨의 경우, 서초구 아파트는 이미 건물이 없어지고 공사가 진행 중인 재건축 입주권이지만 2006년 전에 관리처분계획이 인가되었기 때문에 주택으로 간주되지 않는 입주권에 해당한다. 즉, A씨가 소유하고 있는 주택은 강동구 아파트 1채뿐이다. 따라서 서초구 아파트가 준공되기 전에만 강동구 아파트를 처분한다면 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

또한 소비자들이 가장 많이 오해하는 것 중 하나가 신축주택 분양권이다. 신축주택 분양권은 재건축 입주권과 달리 주택으로 간주하지 않는다.