Q : A씨는 보유 중인 토지가 정부에 수용될 예정인데, 지상에 건물이 없는 나대지이면 양도세가 60%로 과세되는 중과 대상이라고 해서 고민이다. 나대지는 5년 전부터 건설 자재 야적장으로 임대를 주고 있다. A씨가 양도세를 적게 낼 수 있는 방법은 없을까?
A : 나대지와 같은 비사업용 토지를 매도하면 양도차익의 60%가 양도소득세로 과세된다. 반면 건물부수 토지와 같은 사업용 토지 매도시에는 9~36% 세율로 양도세가 과세되고 장기보유특별공제까지 적용 받을 수 있어 나대지에 비해 양도세가 최고 2.5배 정도 적게 과세된다.
농지 및 임야는 자경(自耕) 여부로 사업용 여부를 판단하지만, 대지는 지상에 건물이 있어야 사업용으로 인정된다. 즉, 지상에 건물이 없는 나대지는 특수한 경우가 아니라면 나대지로 분류되어 비사업용에 해당한다.
이는 매도 당시 시점에서만 건물이 있으면 사업용 토지로 판단되는 것은 아니고, 토지를 소유하는 기간 중 일정 기간 이상 사업용으로 사용했는지 여부로 판단하게 된다. 토지 매도 직전 3년 중에 2년, 5년 중에 3년 또는 전체 보유기간 중 80% 이상을 사업용으로 사용할 경우에만 60% 중과 대상에서 제외된다.
일반적으로 나대지와 같은 비사업용 토지는 종합 합산 대상으로 구분돼 재산세 부담도 건물부수 토지에 비해 높다. 하지만 이렇게 종합합산 대상으로 구분되더라도 예외적으로 사업용으로 인정되는 경우가 있다.
물품 보관 또는 관리를 위해 별도로 설치해 사용하는 하치장 또는 야적장의 경우, 매년 물품 보관 관리에 사용된 최대 면적의 120% 이내 나대지는 사업용으로 판단한다.
A씨의 경우, 본인이 직접 야적장 등의 용도로 사용하지는 않았지만, 매도 직전 5년 이상 임차인이 야적장의 용도로 사용하였으므로 나대지이지만 예외적으로 사업용 토지로 분류되어 수용되더라도 양도세가 중과되지 않는다.