[절세의 달인] 부동산 맞교환도 절세가 되나요?

Q. A씨는 주택경기 침체로 비과세 혜택을 볼 수 있는 2주택 유예기간이 끝나가는 상황이라 당초 매각 가격보다 낮춰서 양도하려 한다. 그런데 마침 부동산에서 비슷한 시가의 주택과 맞교환 제안을 해왔다. 교환도 절세의 방법이 될 수 있는지 궁금하다.


A. 정부가 이르면 연말부터 1주택자의 양도소득세 비과세 대상에 2~3년의 거주요건을 추가하기로 하면서 가을 이사철에도 불구하고 매수자와 매도자 사이의 기대가 엇갈린 상황 탓인지 주택 거래가 꽁꽁 얼어붙었다.

부동산 시장의 거래 침체로 신주택 취득일로부터 1년 내에 기존 주택을 팔아야만 비과세 혜택을 받을 수 있는 일시적 2주택자에겐 비과세와 중과세의 절박한 기로에 서있는 상황이다.

부동산 교환은 거래 침체기의 매매에 대한 대안으로 삼을 만하다. 보유하고 있던 부동산을 매각하고 그 대금을 받아서 다른 부동산을 대체 취득하는데, 상대방이 서로 같으므로 현금을 주고받는 것을 생략한 유상 거래로 보아 매매와 같은 효과를 볼 수 있다. 따라서 단지 양도대가를 현금이 아니라 다른 부동산으로 받는다는 것만 차이가 있을 뿐 교환도 양도소득세 과세 대상이다. 교환의 효익은 사례와 같이 일시적 2주택자의 경우 유예기간인 1년 내 매각하는 경우와 유예기간을 넘겨 양도하는 경우 세액을 비교해 보면 명확히 알 수 있다.

사례에서 필요경비를 무시하고 부담해야 할 세액을 구해 보면 교환시의 가액인 8억원이 양도가액이고 2억원이 취득가액이 되어 양도차익은 6억원이 된다. 1가구 1주택 비과세(6억원까지는 면제, 6억원 이상 초과분의 양도차익에 대해 9~36%)를 적용 받으면 양도세는 2718만원만 내면 된다. 그러나 유예기간 경과 후 팔면 양도차익의 50%인 3억원 정도를 내야 한다.

교환을 통해 취득한 주택으로 인해 여전히 2주택자의 멍에를 피할 순 없지만 교환으로 취득한 주택을 양도하게 될 경우 취득가격이 예전 취득가격이 아니라 이번 교환시의 가격으로 상승하기 때문에 이번 교환가격을 넘는 양도차익에 대해서만 양도세를 부담하면 된다.

물론 교환도 매매와 같은 유상거래이므로 신취득 주택가격의 일정률의 취득 등록세를 추가 부담해야 한다. 그러나 추후 주택 양도시 필요경비로도 인정받을 수 있어 그리 아까워할 일만은 아니다.