혼란스러운 주택시장… '실거주'가 열쇠
입력 : 2008.09.30 03:49
주목해야 할 새 부동산정책
정부가 이달 들어 부동산정책을 쏟아내고 있다. 1가구 1주택 장기 보유자에 대해 양도소득세를 80%까지 감면해주기로 하는가 하면 종합부동산세 부과 기준을 6억원 초과에서 9억원 초과 주택으로 높였다.
또 서민의 주거 안정을 위해 향후 10년간 수도권에만 300만 가구, 전국에 500만 가구를 짓겠다는 계획도 내놓았다. 하지만 시장은 혼란스럽다. 정치권은 물론 부처 간 이견 충돌로 정책 시행은커녕 앞으로 어떻게 실시될지 예측하기 힘들다. 게다가 집값은 오히려 더 떨어지고 매물은 쌓여가고 있다.
그리고 전문가들은 이럴 때일수록 정부의 정책에 따른 내 집 마련 전략을 다시 한번 꼼꼼히 점검할 필요가 있다고 말한다. 다음은 최근 정부가 발표한 부동산 관련 조치에 대한 궁금증을 일문일답 형식으로 풀어본다.
■3년 실거주해야 양도세 감면
Q: 1가구 1주택자가 양도세를 내지 않으려면 얼마나 살아야 하나요?
A: 앞으로 구입한 주택을 3년 보유하는 것은 기본이고 서울과 수도권 일부 지역은 3년, 수도권 및 비수도권 일부 지역은 2년 이상 살아야 9억원 이하 주택의 양도세를 면제받을 수 있다. 그 동안 서울과 수도권 5대 신도시에 대해서만 '3년 보유 및 2년 거주'를 의무화한 것에 비하면 실거주 요건이 대폭 강화된 것이다.
Q: 1가구1주택자의 양도소득세 비과세 거주 요건은 언제부터 적용되나요?
A: 당초 정부는 양도세 감면 조치 시행일 이후에 입주(등기)하는 아파트에 대해 적용하기로 했다. 그러나 침체된 부동산시장 상황을 감안해 거주요건 강화 조치를 내년 7월 이후 계약분부터 적용하기로 바꿨다.
Q: 앞으로 집을 구입할 때 주의할 점은 무엇인가요?
A: 정부가 양도세 혜택을 실거주 장기 보유자에게 크게 주기로 한 만큼 향후 주택시장의 트렌드도 실거주 중심으로 바뀔 가능성이 높다. 따라서 교통·편의시설·대단지 여부·향후 발전가능성 등 실제 생활여건이 얼마나 잘 갖춰져 있는지를 종합적으로 고려해 선택해야 한다.
■내 집을 조금씩 사들이는 '지분형 임대'
Q: '지분형 임대'란 무엇인가요?
A: 계약부터 입주 때까지 주택가격의 30%를 구입하고 나머지 지분은 입주 4년 후 20%, 8년 후 20%, 10년 후 30%씩 나눠서 추가 취득하는 방법으로 소유하는 주택이다.
Q: 지분은 어떻게 구입하나요?
A: 처음 사들이는 지분 30%는 입주자 모집 당시 건설 원가 수준으로 책정된 최초 주택가격으로 내고, 추가로 구입하는 지분의 가격은 건설 원가와 당시 감정가 중 입주자가 싼 것을 고른다. 입주 10년 후에 취득하는 최종 지분 가격은 감정가로 결정된다. 또 주택가격에서 취득한 지분을 뺀 나머지 금액에 대해선 국민주택기금 입주자 금리(연 5.2%·2008년 기준)로 월세를 내야 한다. 따라서 지분 취득이 늘어날수록 매달 납부해야 하는 월세는 줄어든다.
Q: 임대기간 중에도 지분 매각이 가능한가요?
A: 소유권을 100% 확보하기 전에는 지분을 다른 사람에게 팔 수 없다. 타인에게 집을 재임대하는 것도 금지된다. 다만 주공 등 공공기관에 지분을 되팔거나 임대기간 중 집값이 오르면 상승분을 반영해주는 방안을 정부가 검토 중이다.
Q: 누가, 언제부터 가입할 수 있나요?
A: 청약저축을 가입한 저소득 무주택 세대주가 대상이다. 일부는 저소득 신혼부부에도 특별 공급된다. 정부는 2018년까지 공급할 20만 가구 중 약 1000가구(전용면적 60㎡ 이하)를 올 연말까지 수도권에서 시범 공급할 계획이다.
■공공 주택을 빨리 공급하는 '사전 예약제'
Q: 사전 예약제가 무엇인가요?
A: 현재 아파트 건설이 착공될 때쯤 공급하는 '선분양' 방식보다 1년 먼저 청약을 받아, 예비 당첨자를 선정하는 제도를 말한다. 전국에서 짓고 있는 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 공공 분양 아파트를 매년 상·하반기로 묶어 설계도와 평형, 동·호수, 분양가를 제시한 뒤 청약저축 가입자가 신청하면 예비 당첨자를 결정한다. 당첨이 되더라도 예약금은 따로 없다.
Q: 본 청약은 따로 있나요?
A: 확정 분양가가 제시되는 본 청약에서 예비 당첨자가 계약을 포기하지 않으면 최종 당첨자로 확정된다. 확정 분양가가 예상 가격보다 높거나 입지 여건 등이 마음에 들지 않으면 청약을 포기할 수 있다. 단, 예비 당첨 자격을 유지한 상태로는 다른 아파트에 청약할 수 없다.
그리고 전문가들은 이럴 때일수록 정부의 정책에 따른 내 집 마련 전략을 다시 한번 꼼꼼히 점검할 필요가 있다고 말한다. 다음은 최근 정부가 발표한 부동산 관련 조치에 대한 궁금증을 일문일답 형식으로 풀어본다.
■3년 실거주해야 양도세 감면
Q: 1가구 1주택자가 양도세를 내지 않으려면 얼마나 살아야 하나요?
A: 앞으로 구입한 주택을 3년 보유하는 것은 기본이고 서울과 수도권 일부 지역은 3년, 수도권 및 비수도권 일부 지역은 2년 이상 살아야 9억원 이하 주택의 양도세를 면제받을 수 있다. 그 동안 서울과 수도권 5대 신도시에 대해서만 '3년 보유 및 2년 거주'를 의무화한 것에 비하면 실거주 요건이 대폭 강화된 것이다.
Q: 1가구1주택자의 양도소득세 비과세 거주 요건은 언제부터 적용되나요?
A: 당초 정부는 양도세 감면 조치 시행일 이후에 입주(등기)하는 아파트에 대해 적용하기로 했다. 그러나 침체된 부동산시장 상황을 감안해 거주요건 강화 조치를 내년 7월 이후 계약분부터 적용하기로 바꿨다.
Q: 앞으로 집을 구입할 때 주의할 점은 무엇인가요?
A: 정부가 양도세 혜택을 실거주 장기 보유자에게 크게 주기로 한 만큼 향후 주택시장의 트렌드도 실거주 중심으로 바뀔 가능성이 높다. 따라서 교통·편의시설·대단지 여부·향후 발전가능성 등 실제 생활여건이 얼마나 잘 갖춰져 있는지를 종합적으로 고려해 선택해야 한다.
■내 집을 조금씩 사들이는 '지분형 임대'
Q: '지분형 임대'란 무엇인가요?
A: 계약부터 입주 때까지 주택가격의 30%를 구입하고 나머지 지분은 입주 4년 후 20%, 8년 후 20%, 10년 후 30%씩 나눠서 추가 취득하는 방법으로 소유하는 주택이다.
Q: 지분은 어떻게 구입하나요?
A: 처음 사들이는 지분 30%는 입주자 모집 당시 건설 원가 수준으로 책정된 최초 주택가격으로 내고, 추가로 구입하는 지분의 가격은 건설 원가와 당시 감정가 중 입주자가 싼 것을 고른다. 입주 10년 후에 취득하는 최종 지분 가격은 감정가로 결정된다. 또 주택가격에서 취득한 지분을 뺀 나머지 금액에 대해선 국민주택기금 입주자 금리(연 5.2%·2008년 기준)로 월세를 내야 한다. 따라서 지분 취득이 늘어날수록 매달 납부해야 하는 월세는 줄어든다.
Q: 임대기간 중에도 지분 매각이 가능한가요?
A: 소유권을 100% 확보하기 전에는 지분을 다른 사람에게 팔 수 없다. 타인에게 집을 재임대하는 것도 금지된다. 다만 주공 등 공공기관에 지분을 되팔거나 임대기간 중 집값이 오르면 상승분을 반영해주는 방안을 정부가 검토 중이다.
Q: 누가, 언제부터 가입할 수 있나요?
A: 청약저축을 가입한 저소득 무주택 세대주가 대상이다. 일부는 저소득 신혼부부에도 특별 공급된다. 정부는 2018년까지 공급할 20만 가구 중 약 1000가구(전용면적 60㎡ 이하)를 올 연말까지 수도권에서 시범 공급할 계획이다.
■공공 주택을 빨리 공급하는 '사전 예약제'
Q: 사전 예약제가 무엇인가요?
A: 현재 아파트 건설이 착공될 때쯤 공급하는 '선분양' 방식보다 1년 먼저 청약을 받아, 예비 당첨자를 선정하는 제도를 말한다. 전국에서 짓고 있는 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 공공 분양 아파트를 매년 상·하반기로 묶어 설계도와 평형, 동·호수, 분양가를 제시한 뒤 청약저축 가입자가 신청하면 예비 당첨자를 결정한다. 당첨이 되더라도 예약금은 따로 없다.
Q: 본 청약은 따로 있나요?
A: 확정 분양가가 제시되는 본 청약에서 예비 당첨자가 계약을 포기하지 않으면 최종 당첨자로 확정된다. 확정 분양가가 예상 가격보다 높거나 입지 여건 등이 마음에 들지 않으면 청약을 포기할 수 있다. 단, 예비 당첨 자격을 유지한 상태로는 다른 아파트에 청약할 수 없다.