전문가가 말했다 '부동산 절세법'

정부의 잇단 부동산 관련 세제 개편으로 내집 마련을 앞둔 실수요자나 주택 매도를 고민 중인 집주인 모두 전략 수정이 불가피해졌다.

지난달 서울 강남에서 토마토저축은행 주최로 열린 '9·1 부동산 세제개편안 이후, 양도소득세 어떻게 달라지나' 강연에는 1000여명의 투자자들이 몰려 뜨거운 관심을 반영했다.

이날 '부동산 세제 개편안에 따른 절세전략'이란 주제로 강연에 나선 나필근 공인회계사는 "앞으로 2주택 이상 다주택 보유자는 양도하기 전에 증여도 함께 검토해 봐야 한다"고 조언했다. 증여세가 내년부터 대대적으로 절감될 예정이기 때문이다. 현재 증여세율은 10~50% 수준이지만, 내년부터는 7~34%, 2010년부터는 6~33%로 낮아진다. 반면 양도세는 2주택 이상 50%, 3주택 이상 60% 등으로 중과세율이 적용된다.

나 회계사는 "집을 여러채 갖고 있는 사람의 경우, 기존에 갖고 있던 주택을 매매할 때의 양도소득세, 그리고 자녀 등에게 물려주었을 때의 증여세를 비교해서 판단을 내려야 한다"고 말했다.

단 증여받은 후 5년 이내에 다른 사람에게 양도할 경우, 증여세가 취소되고 양도세가 다시 부과되므로 유의해야 한다.

지방 광역시에 공시지가 3억원 이하 아파트를 보유한 1가구 2주택자의 경우엔 이달부터 양도하면 50% 중과세를 피할 수 있다. 나 회계사는 "만약 지방 광역시에 있는 아파트가 공시지가 3억원을 초과한다면 양도차익이 적은 주택을 먼저 파는 것이 유리하고, 양도차익이 많다면 증여와 비교해 세 부담을 적게 계획해야 한다"고 조언했다.

고가의 집 한 채를 보유한 사람도 잔금 지급 시기를 10월 7일 이후로 맞춰서 매도하는 것이 세 부담을 줄이는 길이다. 양도세 고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향 조정됐기 때문이다. 9억원을 초과하더라도 양도세 관련 장기보유특별공제가 매년 8%포인트씩 늘어나기 때문에 매도 시기는 최대한 늦추는 것이 좋다.

또 실수요자는 내년 7월부터 1가구 1주택 비과세 거주요건이 강화될 예정이란 점에도 유의해야 한다. 현재는 3년 보유를 기본으로, 서울 과천 및 수도권 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)의 경우 2년 거주 요건을 채워야 하고, 기타 지역에서는 거주 요건이 없었다.

그러나 앞으로는 3년 보유 및 2년 거주가 적용되던 곳은 '3년 보유 및 3년 거주'로, 3년 보유만 적용되던 곳은 '3년 보유 및 2년 거주' 조건을 충족해야 한다. 나 회계사는 "거주 요건은 소급 적용되지 않으므로, 2009년 6월까지 집을 사면 종전 거주요건이 적용되지만 이후부터는 실제 거주할 집을 매입해야 세 부담을 덜 수 있다"고 말했다. 

◆집 2채를 가진 A씨가 이 중 1채를 팔았을 때의 양도소득세와 자녀에게 증여했을 때의 세금 부담 비교(4년 전 서울에 있는 아파트를 5억9750만원에 매입. 현재 가격은 10억원이라고 가정).

①양도시 양도소득세― 1억9800만원

②30세 자녀에게 증여 시(현행)― 2억790만원

③30세 자녀에게 2009년 증여 시(개정안)― 9918만원