[절세의 달인] 상속주택 양도세 계산은 어떻게?

Q. 회사원 김모씨는 모친이 물려준 상속주택(시가 11억원)을 팔 생각이다. 상속받은 방배동 주택은 7년 전 부친이 구입해서 부모님 두 분이 계속 거주하다 작년 초 아버지가 돌아가시면서 어머니가 상속받아 홀로 거주해 왔다. 그런데 최근 적적해하시는 모습에 상속주택을 팔고 아들인 김씨가 모시고 같이 살 생각이다. 이때 양도소득세 계산은 어떻게 하는지 궁금하다.



A. 상속주택을 양도하는 경우, 취득가액은 돌아가신 부친이 취득한 가격이 아니라 상속 당시 신고된 상속가액이 기준이 된다. 장기보유에 따른 장기보유특별공제도 상속 시점 이후 모친 명의로 전환된 시점부터 양도 시까지 기간에 해당하는 공제율이 적용되어 아버님 명의로 보유한 기간은 제외된다.

다만 1가구 1주택 비과세 대상을 구별짓는 보유 거주기간 기준은 일정조건을 만족하는 경우 예외를 두고 있다는 점에 주목할 필요가 있다.

사례에서처럼 피상속인이 사망하여 상속개시일 현재 소유한 1주택이 동일세대원에게 상속되는 경우 1가구 1주택 비과세 요건인 3년 보유·2년 거주 요건(서울 등 필요지역 기준)은 돌아가신 피상속인과 상속인의 보유 및 거주기간을 합산하여 계산할 수 있는 것이다.

기간 합산대상이 되는 '동일 세대원'이란 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자를 기본 단위로, 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매를 그 범위로 하고 있다. 위 사례로 나온 김씨의 모친은 돌아가신 부친의 동일 세대원으로서 보유 및 거주 기간이 합산 가능하여 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또한 위 사례에 나온 모친의 상속주택 양도가격이 최근 상향된 고가주택의 기준을 넘고 있어 매매가 중 9억을 초과하는 양도소득금액은 과세대상이 된다. 이 경우 적용되는 세율 결정 시 보유기간도 피상속인의 주택취득일부터 상속인의 양도일까지 기간으로 계산한다.

따라서 모친의 보유기간인 1년 반에 해당하는 단기 양도세율 40%를 적용하는 것이 아니라 모친의 보유기간에다 피상속인인 부친의 보유기간을 합산한 7년으로 보아 9~36%의 양도소득세율을 적용받을 수 있게 된다.