[Money] 대출금 먼저 갚고 부동산 투자는 기다려야

미국발 금융위기로 주가가 급락하고, 부동산 시장도 침체에 빠져들면서 투자자들의 고민은 깊어가고 있습니다. 본지는 송파구에 사는 A(41)씨가 기자에게 보낸 재테크 상담메일을 토대로, 혼란기의 재테크 전략을 짜봤습니다. 위기가 곧 기회일까요? 아니면 위험을 최대한 낮춰야 할까요? 신한은행의 고준석 갤러리아팰리스 지점장과 한상언 압구정센터 PB팀장이 조언을 했습니다. 물론 판단은 독자의 몫입니다.
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A(41)씨는 운(運) 좋다고 생각한다. 살면서 큰 고비는 없었고 동기들보다 빨리 승진해 대기업의 차장이 됐다. 회사원 아내(39)와 수입 합계는 월 700만원, 2006년엔 서울 송파구의 105㎡의 아파트(현 시세 8억원)를 사 내 집 마련의 꿈도 이뤘다. 여기에다 초등학생 아들과 딸의 재롱까지 더해져 "내가 이렇게 큰 복을 받아도 되나"라며 삶에 감사할 때가 많다.

그렇지만 요즘엔 고민이 생겼다. 집을 사면서 얻은 주택담보대출은 모두 3억2000만원, 당시 금리가 6%대로 싸, 추가 투자를 할 요량으로 돈을 더 빌렸다. 현재 예금, 증권사 CMA(종합자산관리계좌), 펀드 등에 넣어 놓은 돈은 총 2억5000만원 정도다. 주가 폭락으로 이미 3000만원을 날렸다. 10년 전 외환위기 때를 떠올려 보면, 위기 때 공격적인 투자를 하면 대박을 터트릴 가능성도 있어 보인다. 하지만 앞날은 너무나 불투명하다. 도대체 어떻게 해야할까.



◆질문1 대출금, 지금 꼭 갚아야 하나?

간단하게 생각하면 좋다. 투자를 통해 대출이자 이상의 수익을 얻을 수 있는 곳을 찾으면 투자하고, 그렇지 않으면 대출 상환을 해야 한다. 최근 은행권의 정기예금 금리가 A씨의 대출금리인 6%대보다 높은 7%를 넘는다. 주식도 많이 떨어져 상승 가능성이 높은 것도 사실이다.

그러나 요즘 혼란한 금융시장에서 위기가 기회라고 감히 말하기는 어렵다. 너무 변동성이 커, 장기 투자를 기획하고 여유자금을 투자한 사람들도 힘겨워 하는 시기다. 전 세계 중앙은행의 공동 대응으로 주가가 반등하고 환율이 제자리를 찾고 있지만 이게 끝이라고 생각하기는 어렵다. 결국 현재 위기 상황에 대한 기회비용까지 감안하면 안전한 예금상품이 아닌 공격적인 투자상품 위주로 자금을 운용해야 한다. 순수 여유자금으로 투자한 사람도 흔들리는 마당에 올라가는 대출금리를 견디며 불확실한 시장에서 견뎌내기란 더욱 힘들다. 보수적으로 접근해 대출금을 갚아나가는 것이 현명하다.



◆질문2 사는 곳 주변에 호재가 많다. 서울 세곡동과 서울공항 주변의 그린벨트 해제 가능성이 크고, 인근 잠실에는 100층이 넘는 제2롯데월드가 건립될 수 있다. 토지나 오피스텔 투자는 어떨까?

지켜보라고 말하고 싶다. 금융 위기가 당장 부동산 시장에 직접적인 영향은 주지 않는다. 그러나 금융 위기로 인한 심리적 불안감이 투자 기피 현상으로 이어질 수밖에 없다. 역사적으로 집값은 한 번 떨어지면 3~4년씩 지속되는 경향이 있다.

토지시장의 경우 10년 이상 장기 투자는 고려해 볼 수 있다. 하지만 그린벨트가 풀릴 것이란 기대감에 서울 인근 산이나 임야에 대한 투자는 피해야 한다. 현재 직접 살지 않으면서 그린벨트 땅을 산 사람에 대한 양도세율은 무려 60%다. 거주지로부터 20㎞ 이내의 땅일 경우에는 중과세에서 제외된다고 하지만, 대출 받은 돈을 10년 이상 땅에 투자해놓고 기다릴 수 있는지 의문이다. 농지(전답)를 산다면 직접 경작해야 중과세를 피할 수 있는데, 직장에 다니기 때문에 이 또한 쉽지 않다.

112층 제2롯데월드 신축의 허가 가능성은 높지만 아직 확실히 결정된 것은 아니다. 최근 부동산 시장은 규제완화 등의 호재에도 값이 예전처럼 폭등하는 일은 많지 않다. 정부가 서울에 뉴타운이 신규 지정될 수 있는 여지를 열어 놓았지만 거래가 거의 없는 것처럼 심리가 극도로 위축된 상황이다. 때문에 제2롯데월드 신축이 확정된 뒤에 오피스텔 투자를 하는 것도 늦지 않다. 당장 부동산 투자에 나서는 것보다 부동산 시장의 추이를 지켜보는 것이 낫다.



◆질문3 노후 대비 어떻게…

A씨의 나이인 41세부터는 본격적인 노후 준비를 해야 한다. 결국 A씨가 여러 곳의 투자를 기획하고 있는 것도 모두 노후 때문이다. 현재 부부가 매달 700만원이나 벌지만, 대출금을 갚고 생활비로 쓰고 나면 남는 돈은 71만원에 불과하다. 대출금을 갚은 다음에 이자 부담이 줄어들면 적극적으로 연금상품을 찾을 필요가 있다.

연금저축은 300만원 한도로 소득공제를 받을 수 있다. 다만 55세 이후 연금으로만 지급되기 때문에 중간에 해지할 경우 그동안 소득공제 받은 것을 다시 물어내야 한다. 연금저축은 성향에 맞춰 가입하면 된다. 안전한 것을 원한다면 채권으로만 운용되는 채권형 연금신탁이 있다. 주식을 일부 편입한 안정형 연금신탁은 좀더 공격적으로 자산을 늘리려는 사람에게 좋다.

보험사에서 판매하는 연금보험은 시중금리를 반영한 보험사의 공시이율에 따라 투자금이 불어난다. 또 채권형이나 안정형 연금신탁과 달리 각종 보험특약이 붙어 위험보장 기능도 있다. 다만 안정적인 대신 위험보험료와 사업비 등의 비용이 추가 지출되기 때문에 전체적인 수익률이 낮을 수 있다. 따라서 연금저축을 선택할 때는 각자 상품들의 특징을 따져 자신에게 가장 유리한 상품을 찾아야 한다.

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