[절세의 달인] 세금 피하려다 세금 더 내는 '다운계약서'

Q : 마포구의 한 아파트에 전세 살고 있는 A씨는 2006년 초 서초동 아파트를 6억8000만원에 샀다. 돈이 급해 서초동 아파트를 팔려고 하는데, 취득 당시 전(前) 소유자의 요구로 당시 고가주택의 기준점인 6억원으로 가격을 내려 적은 일명 '다운 계약서'를 작성해 놨다. 양도세 신고 때 취득가격을 계약서상의 금액을 기준으로 해야 할지, 실거래가를 기준으로 해야 할지 고민이다.



A : 작년을 기점으로 양도소득세는 전면적으로 실거래가를 기준으로 계산한다. 어쩌면 발생한 양도 차익에 부과되는 양도소득세의 특성상 실제 사고 판 가격이 그 기준이 되는 건 당연해 보이지만, 매매 거래가 매수인과 매도인 간의 계약에만 의거하다보니 시장상황이나 세금 문제 등으로 인해 실제 거래가액과 다른 금액이 종종 계약서상에 오르곤 한다.

집을 파는 쪽에서는 양도세 부담을 줄이기 위해 양도가액을 낮추고 싶어하며, 집을 사는 쪽에서는 취득 시 세금 부담을 낮추기 위해 집값을 낮추어 적고 싶어하니 소위 다운계약서가 작성되기도 한다.

행정상 벌칙 외에도 다운계약서에 따른 불이익이 또 있다. 해당 주택의 전 소유주인 매도인의 매도 가격이 향후 매수인이 양도할 때는 취득가격이 된다. 따라서 다운계약서 작성에 협조한 매수인은 축소 신고된 금액만큼 향후 본인이 양도할 때 세금을 더 많이 부담할 것을 각오해야 한다.

사례에서처럼 전 소유자가 실제 6억8000만원에 팔고도 6억원에 판 것으로 신고한 경우, 차액 8000만원은 나중에 A씨가 집을 팔아서 양도소득세를 계산할 때 반영돼 그만큼 추가 세금 부담이 생긴다.

A씨처럼 나중에 집을 팔 때의 세금 부담을 염두에 두지 않고 덜컥 다운계약서 작성에 협조했다가, 뒤늦게 양도신고시점에 취득 시의 거래가액을 부인하는 경우가 종종 있다.

신고된 다운계약서의 금액을 실제 취득금액으로 바꾸기 위해선 실거래가를 증빙하는 명백한 자료(실거래가 계약서, 온라인 입금증, 계좌번호, 수표사본)를 첨부 소명해야 한다. 이 경우 증빙서류에 근거한 실거래가를 기준으로, 과거의 매도자에게 과소 신고한 양도세액만큼의 세금 추징이 뒤따른다.

A씨 역시 많은 노력을 들여 자료를 모아서 취득가액을 실거래가액으로 조정하더라도, 당초 다운계약서를 작성한 사실 때문에 양도세 신고 불성실 조력자로 분류돼 세무조사 등을 부를 수 있다는 점에 유의해야 한다.