양도세 완화… 상승 여력이 큰 집은 보유

2009년 1월부터 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과세율이 한시적으로 완화됐다. 기존 2주택자가 2010년 말까지 주택을 처분하는 경우 한시적으로 중과세율(50%)을 적용하지 않고 일반세율을 적용한다는 것이다. 3주택자의 중과세율은 기존 60%에서 45%로 낮아진다. 그런데 다주택자의 경우 매각 순서나 조건 등에 따라 득실이 달라질 수 있으므로 잘 따져보고 결정해야 낭패보지 않는다.

A, B, C 등 주택 3채를 보유한 3주택자를 예로 들어보자. 이 사람이 A주택을 2010년 안에 팔면 양도 차익에 대해 완화된 중과세율(45%)이 적용된다. B와 C주택은 1가구 2주택 요건이 되기 때문에 특례 기간에 B주택을 팔면 일반세율이 적용되고 나머지 C주택은 1가구 1주택 요건에 해당할 경우 양도소득세가 면제된다.

물론 다주택자가 주택을 팔 때는 양도세를 적게 내는 것만 생각해서는 안 된다. 앞으로 가격이 덜 오를 만한 것부터 우선 매각하고, 가격 상승 여력이 높은 것은 보유해야 한다는 기본 원칙은 당연히 고수해야 한다.

새해 들어 정부의 부동산경기 부양대책으로 인하여 강남 및 가격 급락지역을 중심으로 가격 상승 움직임이 감지되고 있다. 그러나 경기 회복 지연에 따른 매수 심리 냉각 등 부동산시장 전망으로 볼 때 주택가격의 하향 안정세는 지속될 것으로 예상되며 향후 V자형 가격 상승은 거의 불가능해 보인다. 보유하고 있는 주택에 호재가 있다면 특례기간이 끝날 때까지는 아직 여유가 있으므로 시장의 움직임을 살펴보면서 일단 보유하는 방향으로 대책을 세우는 것이 좋을 것으로 보인다.

보유 중인 주택에 호재가 없다면 양도세 한시적 감면으로 인한 세금 감면효과가 매우 크지는 않겠지만 2주택자의 경우 50% 이상 절세가 가능하다. 또 3주택 이상자의 경우도 적지 않은 감면 혜택이 있으므로 특례기간 중에 매수세가 움직이는 시점을 잡아 처분을 적극적으로 검토해볼 만하다.

보유 목적이 자녀 증여용 등 장기 보유 목적이라면 모를까 단순 투자 목적이라면 향후 실물경기 상황과 주택가격 추이를 예상해볼 때 과거와 같이 급등 장세를 보이기는 어려울 것으로 예상되므로 처분을 적극적으로 검토하는 것이 유리할 듯하다.