[절세의 달인] 일시적 1가구 2주택자의 가족 간 매매 대금 지급 입증되면 양도세 비과세 혜택

Q : A씨는 아버지로부터 시가 5억원 상당의 분당 소재 아파트를 사가라는 전화를 받았다. 아버지가 재작년 집을 이사했는데 분당 아파트가 2년간 팔리지 않아 고민하다가 그렇게 결정했다는 것이다. 부자지간에 이러한 매매가 가능할까? 또 매매금액은 어느 정도로 책정해야 할까?



A : A씨의 부친이 새로운 주택을 취득한 지 2년 이내에 기존 1주택을 처분하면 일시적인 1가구 2주택이므로 1가구 1주택에 해당돼 양도세가 비과세된다. 기존에는 유예기간이 1년이었지만 세법 개정으로 작년 11월 28일 이후부터는 2년으로 늘어났다.

만약 아파트를 증여할 경우, A씨는 약 7500만원 정도의 증여세를 부담해야 한다. 따라서 부친은 가급적 새로운 아파트를 취득한 지 2년 이내에 아들에게 증여가 아닌 매매로 넘겨 양도세 비과세 혜택을 받으려고 하는 것이다.

원칙적으로 부모와 자녀 간 또는 배우자 간의 매매는 일단 증여로 추정한다. 다만 타인 간의 매매와 같이 매매대금을 지급한 사실을 명백히 입증할 수 있다면 증여가 아닌 양도로 본다. 즉 부모와 자녀 간의 일반적인 매매가 성립하려면 매년 신고되는 소득, 기존 상속 또는 증여받은 재산, 대출금과 같이 매매대금의 자금출처로 소명할 수 있는 자금으로 부동산을 취득하면 된다는 얘기다. 또 매매대금을 치를 때에는 자녀 통장에서 부모 계좌로 직접 이체하거나 무통장입금증 등으로 근거를 남기는 것이 바람직하다.

주의해야 할 점은 특수관계자 간의 거래라고 해서 매매대금을 터무니없이 낮출 경우 증여세가 과세될 수 있다는 것이다. 그렇다면 A씨가 부친으로부터 시세 5억원짜리 아파트를 취득할 때, 얼마 정도로 매매해야 적정할까?

특수관계자 간의 매매 시에는 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 이내여야 증여 문제가 발생하지 않는다. 즉 A씨는 시가 5억원짜리 아파트를 최소한 3억5000만원 이상에 사야 저가 양도에 따른 증여세를 물지 않을 수 있다.