Q 서울 잠실의 아파트에 사는 A씨는 요즘
경기도 용인의 미분양 아파트를 투자 목적으로 사볼까 생각 중이다. 미분양 아파트 매입 시 여러 가지 세금혜택을 받는다는 얘기를 들었는데, 용인 미분양 아파트를 매입하면 현재 거주하는 잠실 아파트에서 받는 1주택 비과세 혜택이 사라져 버리지 않을까 궁금해한다.
A 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지 서울을 제외한 전국의 미분양주택을 건설업체로부터 최초로 분양받아 취득할 경우 향후 처분할 때 다양한 세금 혜택을 받을 수 있다.
다만 수도권 과밀억제권역인
고양·
수원·
성남·
과천 등의 지역 내 공동주택은 전용면적 149㎡(45평) 이하의 미분양주택만 대상에 해당된다. 여기서 미분양주택이란 2009년 2월 12일 현재 미분양주택뿐 아니라 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중 최초로 분양받는 신축아파트 등도 포함된다.
첫째, 미분양주택의 취득일(잔금 청산일 또는 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날)로부터 5년 이내에 처분하면 발생한 양도차익에 대해서 양도세의 100%(과밀억제권역 내 지역은 60%)를 감면해준다. 다만, 잔금을 치른 날을 기준으로 7년 후 양도할 때도 준공 후 5년까지의 양도차익은 감면혜택을 적용받고 나머지 2년에 해당하는 양도차익에 대해서만 양도세가 과세된다.
둘째, 5년을 넘게 보유하다 처분할 때도 양도세 계산 시 6~35%의 일반 양도세율을 적용한다. 2주택 이상에 해당돼도 일반 양도세율을 적용할 수 있다. 또 미분양주택 매도 시 보유기간이 3년 이상이면 양도차익의 10~30%(보유연수×3%)를 장기보유특별공제로 차감해준다.
셋째, A씨의 경우처럼 미분양주택 외에 일반 주택이 1채 더 있더라도 일반주택을 먼저 처분하면 1주택 매도로 간주해 비과세혜택을 적용받을 수 있다. 정부가 미분양주택 매입은 기존 1주택 비과세혜택에 영향을 미치지 않도록 했기 때문이다. 따라서 처분하는 일반주택(기존 주택)을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해 1주택 비과세요건을 충족했다면 미분양주택 보유와 상관없이 양도세 비과세가 가능하다.