[절세의 달인] 재건축 주택 완공 전(前) 살던 집 팔면 비과세?

Q 십수 년째 서울 반포에 있는 재건축아파트를 보유 중인 A씨는 올여름 입주를 앞두고 있다. A씨는 반포 아파트 외에도 현재 살고 있는 분당 소재 아파트도 가진 2주택자다. 반포 쪽 새 아파트로 이사 가기 전에 분당 아파트를 팔고 싶은데, 이때 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지 궁금해하고 있다.

A 재건축 아파트를 포함한 2주택자는 일반주택을 양도할 때 재건축 사업이 언제 시작되었는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 그 시점에 따라 비과세 혜택 관련 조항이 다르게 적용되기 때문이다.

우선 똑같은 재건축 아파트라도 2006년 이후에 사업 계획을 인가받은 입주권이라면 완공 전이라도 주택으로 간주한다. 따라서 일반 주택을 재건축 주택 완공 전에 팔더라도 두 채를 보유한 셈이기 때문에 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 즉, 완공 시점에 새로 아파트를 취득한 것이 아니라, 재건축 완공 이전 시점에 아파트를 산 것으로 소급 적용한다는 얘기다. 하지만 2005년 말 이전에 인가받은 입주권은 주택으로 완공되기 전까지는 주택으로 보지 않는다. 따라서 재건축 아파트가 완공되기 전에 일반주택을 양도한다면 비과세 혜택을 챙길 수 있다. 물론 이 경우에도 재건축 아파트의 완공 시점부터 바로 2주택자의 멍에를 지게 된다는 점은 유의해야 한다.

따라서 위 질문자인 A씨처럼 2005년 이전에 사업 승인된 재건축 주택 포함 2주택을 보유한 경우엔 서둘러 분당 소재 아파트를 팔아야 양도세 부담을 크게 줄일 수 있다. 특히 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 재건축 주택의 완공 이후 양도하게 되면 바로 2주택자가 되기 때문에 장기보유특별공제 혜택도 챙길 수 없다. 괜히 주택 매도를 미적거리면서 완공시점(사용승인일 또는 가사용승인일) 이전에 양도하지 않으면 1가구 1주택 비과세 혜택 적용을 받지 못하게 된다는 점에 유의하자.