미분양주택 산 2주택자, 기존 집 팔 땐 양도세 없어

인기지역 청약 시장에 사람들이 몰리면서 미분양 시장에도 생기가 돌고 있다. 전문가들은 최근 미분양 물량이 빠른 속도로 소진되는 까닭은, 경기 회복에 대한 기대감과 미분양 해소를 위한 정부의 강력한 세제 정책이 뒷받침됐기 때문이라고 풀이한다. 미분양 아파트 구입에 관심 많은 소비자가 알아두면 좋을 양도세 관련 4가지 절세 포인트를 소개한다.

◆ 1년간만 한시적 시행

세제 혜택을 받을 수 있는 미분양주택이란 서울을 제외한 전국 모든 지역에 소재하는 주택 가운데 미분양주택과 신규분양주택 및 자기가 직접 건축한 신축주택을 말한다. 세제 혜택을 받기 위해서는 2009년 2월 12일~2010년 2월 11일 취득해야 한다. 취득일은 미분양주택의 경우 계약체결일, 신축주택의 경우 착공일 및 사용승인일 또는 사용검사일(임시 사용승인일 포함)을 기준으로 한다. 그러나 미분양주택을 이 기간에 취득하였다고 해서 세금 감면 혜택을 모두 받을 수 있는 건 아니다. 수도권 과밀억제권역 안의 주택인 경우 면적(공동주택은 전용면적)이 149㎡(45평) 이내여야 하고, 단독주택은 대지면적이 660㎡(200평) 이내여야만 한다. 그 밖의 지역인 경우 면적에 제한은 없다. 이때 ▲2009년 2월 11일 이전에 계약한 주택 ▲매매 계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 ▲재개발·재건축 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 ▲분양권을 취득한 경우 ▲매매 계약 후 미분양주택이 준공되기 전에 양도하는 경우 ▲임대 후 분양전환하는 아파트 등은 감면 대상에서 제외되므로 주의하여야 한다.

◆ 비수도권, 5년간 양도세 100% 감면

미분양주택에 대한 양도소득세를 100%(수도권 과밀억제권역 내 소재하는 주택은 60%) 감면해 준다. 이때 취득일로부터 양도일까지 5년이 초과하는 경우 5년 동안 발생한 양도소득금액에 대한 양도소득세는 감면해 주지만, 5년 경과 후 발생된 소득에 대해서는 과세를 하게 된다.

예를 들면 미분양주택을 취득하여 8년을 보유하고 양도하였다면 양도소득금액 중 5년간 발생한 부분에 대해서는 감면을 하고 나머지 3년간 발생된 양도소득금액에 대해서는 세금을 내야 한다는 얘기다. 5년간 발생된 양도소득금액 산정은 기준시가 상승비율로 안분하여 계산하게 된다. 수도권 과밀억제권역에 해당하는지 여부는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.

현재 과밀억제권역에 해당하는 지역은 서울, 인천 및 경기도의 14개시(의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥)를 말한다.

◆ 장기보유특별공제도 가능

통상 1가구 2주택 이상인 사람이 주택을 양도하는 경우, 보유기간이 아무리 길어도 장기보유특별공제(양도차익×공제율)를 받지 못한다. 그러나 미분양주택은 보유 중인 주택 수와 관계없이 장기보유특별공제(10~30%) 혜택을 챙길 수 있다. 또 기존 1주택 또는 2주택보유자가 미분양주택을 사서 5년 뒤에 팔더라도 다가구 주택자에 대한 양도세 중과세(50~60%)는 적용받지 않는다. 기본세율(6~35%, 2010년 이후 6~33%)만 적용받는다는 뜻이다.

◆ 주택수 계산에 포함 안 돼

마지막으로 미분양주택은 주택 수 계산에 포함되지 않는다. 원래 일반주택을 2채 보유한 2주택자의 경우 한 채를 팔면 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 없지만, 미분양주택과 일반주택을 함께 보유한 경우 미분양주택을 소유주택으로 보지 않기 때문에 일반주택을 팔더라도 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 따라서 일반주택이 비과세 요건(보유기간 3년 이상, 서울·과천·5대신도시 보유기간 3년 이상, 거주기간 2년 이상)을 충족한 경우에는 미분양주택 한 채를 더 갖고 있어도 비과세 혜택을 챙길 수 있다.

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