Q 인천 시내에 작은 건물을 갖고 있습니다. 지금 미국에 살고 있는데 최근 인천 건물을 15억원에 사겠다는 사람이 나타나 매각을 고려하고 있습니다. 인천 건물은 작년에 돌아가신 아버지께서 10년 전 3억원에 구입한 것이고, 2005년 9월 아버지로부터 증여받았습니다(증여 신고가 7억원). 이번에 건물을 팔게 되면 장기 보유에 대한 공제를 받을 수 있는지요? 받을 수 있다면 얼마나 받을 수 있는지 궁금합니다.
A 통상 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지나 건물을 양도할 때 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 국내 거주자(1가구 1주택)의 경우, 매년 8%에 달하는 높은 공제 혜택(10년간 최대 80%)을 챙길 수 있습니다. 국내 비거주자인 경우엔 보유기간 매년 3%, 10년간 최대 30%까지 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
그런데 A씨는 이 건물을 2005년에 부친으로부터 증여받았습니다. 세법상 자산을 증여받고서 5년 내에 해당 자산을 팔게 되면 원래 증여자가 그 자산을 양도한 것으로 간주합니다. 따라서 장기보유특별공제의 기준이 되는 취득일도, 증여받은 사람이 아닌 증여한 사람이 취득한 날을 기준으로 하는 것이 원칙입니다.
다만 A씨와 같이 증여한 날로부터 5년 내에 파는 경우라 하더라도 증여자인 부친이 사망해서 특수 관계가 소멸된 경우라면, 부친을 기준으로 양도세를 계산하지 않고 증여받은 A씨를 기준으로 양도세를 계산하게 됩니다.
그렇다면 A씨는 장기보유특별공제 혜택을 얼마나 받을 수 있을까요? 필요 경비가 없다는 가정하에 계산해 보겠습니다. 우선 양도가액 15억원에, 증여신고가격 7억원을 감안한 양도 차익은 8억원입니다. 증여받은 날부터 양도일까지 3년에 매년 3%의 요율을 곱해 9%를 적용하면 7200만원이 나옵니다. 즉 A씨는 7200만원에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 따라서 A씨는 양도차익 8억원에서 7200만원을 제한 금액에 대해 양도소득세율을 곱해 세금을 내면 됩니다.
참고로 장기보유특별공제는 연 단위로 바뀌기 때문에 양도 타이밍만 잘 조정하면 세금을 줄일 수도 있습니다. A씨의 경우엔 건물 취득일이 9월이기 때문에 계약 조건에 잔금 청산 시기를 9월 이후로 미뤄서 내게 되면 보유 연한이 1년 더 늘어나 장기보유특별공제 혜택도 그만큼 커져 절세가 가능합니다.