금리 꿈틀대는 요즘… 다시 보자 주택담보대출

시중 금리가 꿈틀대고 있다. 작년 말 연 3.41%였던 3년 만기 국고채 금리는 지난 7일 0.72%포인트 상승한 연 4.13%를 기록했다. 국고채 금리가 움직이는 범위도 지난 5월 3.7~4%에서 6월 4.0~4.3%로 올랐다.

주택담보대출 금리는 CD(양도성예금증서) 금리에 연동된 경우가 많아서 아직 상승세를 보이고 있진 않다. 3개월 만기 CD금리는 연 2.41%로 2개월 넘게 변동이 없기 때문이다.

그렇다고 주택담보대출 고객들이 안심하고 있을 순 없다. 언제 다시 CD 금리가 상승세로 돌아설지 모르기 때문이다. 시중금리의 지표가 되는 3년 만기 국고채 금리가 상승하면 CD 금리도 상승 압력을 받게 된다.

금리 상승기에는 변동 금리 대출을 고정 금리 대출로 갈아타는 게 유리하다는 것이 재테크의 정설(定說)이다. 변동 금리 대출은 금리 상승분을 그대로 고객이 떠안게 되지만, 고정 금리 대출은 금리가 오른다고 해서 고객의 부담이 늘어나지 않기 때문이다. 하지만 단순하게 따져 섣불리 대출을 갈아탔다가는 손해를 볼 수 있다. 금리가 상승할 때 주택담보대출자들이 반드시 고려해야 할 점에 대해 알아본다.

◆금리 상승 예상폭에 따라 달리 판단

통상 고정 금리 대출의 금리는 변동 금리 대출보다 1.5~2%포인트 높다. 예컨대 최근 CD에 연동되는 변동 금리 대출은 연 5% 초반~연 6% 초반의 금리를 제시한다. 반면 고정 금리 대출은 통상적으로 연 6% 후반~연 7% 후반의 금리다. 때문에 고정 금리와 변동 금리의 차이(1.5~2%포인트)보다 금리 상승 예상폭이 적다면 기존 대출자의 경우엔 굳이 지금 대출을 갈아탈 필요가 없다.

특히 가산금리가 낮았던 글로벌 금융 위기 이전에 대출을 받은 경우엔 최근 연 3~4%의 금리를 부담하는 기존 대출자도 많다. 이 경우 고정 금리 대출로 갈아탈 때 3~4%포인트의 금리 부담이 늘어나게 된다.

한편 대출을 갈아탈 때는 중도 상환 수수료도 고려해야 한다. 은행들은 1년 이내에 중도 상환을 하면 1.5~2%, 2년 이내면 1%, 3년 이내면 0.5% 수준의 중도 상환 수수료를 요구하고 있다.

◆대출 사용 기간에 따라 다르게

변동 금리와 고정 금리 중 어떤 것이 유리한지 따질 때는 대출 만기와 상환 계획도 고려해야 한다. 가령 2~3년 내에 돈을 갚을 계획이라면 금리가 상대적으로 저렴한 변동 금리로 빌리는 게 유리하다. 자금 상환 계획이 이미 마련돼 있다면 단기적으론 금리 상승 부담을 견딜 수 있기 때문이다. 현재 우리나라의 금리는 역사상 가장 낮은 수준이다. 때문에 장기로 빌린다면 고정금리를 우선 고려하는 게 낫다. 장기적으로 보면 이렇게 낮은 금리로 돈을 빌릴 수 있는 기회는 많지 않을 것이란 게 재테크 전문가들의 조언이다.

◆변동·고정 금리를 섞을 수도 있다

신규 대출자의 경우엔 금리 상승 위험을 회피하기 위해 주택담보대출 중 일부만 고정 금리로 받는 방법을 고려해 볼 수 있다. 당장은 변동 금리로 대출받는 것이 금리가 싸지만 금리가 상승했을 땐 '이자 폭탄'으로 돌변할 수 있기 때문에 일부는 고정 금리로 빌려 부담을 낮추는 전략이다.

최근 신규 대출의 경우 가산금리가 3%포인트를 넘어서고 있다. 만약 CD금리가 작년 글로벌 금융 위기 이전 수준인 연 5%대로 상승한다고 하면 주택담보대출 금리가 연8% 대로 상승하게 된다. 반면 대표적인 고정 금리 대출인 주택금융공사의 보금자리론의 경우 인터넷으로 빌리는 경우 최저 연 5.7%까지 빌릴 수 있다. 시중은행에서도 창구에서 제시하는 금리에 각종 우대 혜택을 받으면 이보다 다소 높거나 비슷한 수준으로 금리를 받을 수 있다.

◆기준금리가 뭔지도 따져야

변동 금리 대출을 선택했다면 변동 금리의 기준이 되는 금리가 무엇인지도 따져 봐야 한다. 은행들은 변동 금리의 기준으로 3개월 만기 CD를 주로 쓰고 있다. 하지만 최근 들어 CD 금리가 너무 낮아 가산금리가 높아지는 폐단이 있자, 은행들은 다양한 기준 금리를 고객에게 제시하고 있다.

금리 상승기에는 움직임이 적은 기준 금리가 유리하다. 강우신 기업은행 강남PB센터장은 "코리보 금리는 과거 변동폭이 작았다"며 "금리 상승기에 변동 금리 대출을 선택한다면 코리보 금리 연동 대출도 고려해볼 만하다"라고 말했다.