[세금, 아는 만큼 덜 낸다-2] 부동산 편법 거래, 그 은밀한 유혹

절세라는 관점에서 볼 때 부동산 거래만큼 일반인의 관심을 끄는 분야도 많지 않다.

통상적인 경제활동에 비해 거래금액이 크기 때문에 납세액 규모가 큰 데다 관련 세제의 변동도 심한 편이라 관심의 끈을 놓아서는 안될 대상이다. 세금을 줄인다는 명분 아래 각종 불법 및 편법 거래가 심심치 않게 등장하는 것도 이 분야다. 다음 사례를 통해 일반적으로 저지르기 쉬운 실수와 그 예방법을 알아 보자.

◆ 세금 줄이려고 부인에게 아파트 증여하면?

A씨는 아파트 두 채를 가지고 있는데 모두 팔고 투자전망이 좋은 곳에 새롭게 아파트 한 채를 구입하려 한다. 그런데 먼저 양도하려는 한 채는 1세대1주택 적용을 받지 못해 양도소득세를 내야 한다. 오래 전에 취득한 것이라서 양도차익이 꽤 크다는 것도 골칫거리다.

고민 끝에 아파트 한 채를 배우자에게 증여한 뒤 양도하면 양도차익이 줄어 결과적으로 세금을 줄일 수 있지 않을까 하는 결론에 도달했다. 배우자에게 증여할 경우 배우자공제가 6억 원이 돼 증여세를 거의 안낼 수 있다. 증여 당시의 평가액을 취득한 금액으로 인정받기 때문에 나중에 양도차익도 거의 없게 할 수 있다.

바뀐 종합부동산세제를 감안할 때 증여 후 당장 양도를 하지 않더라도 한 채는 배우자 명의로 해 두는 것이 바람직해 보인다. 나중에 두 채를 모두 팔고 새 아파트를 살 때도 배우자에게 증여한 아파트를 판 대금만큼은 배우자의 자금출처가 되니 부부 공동명의로 해 두는 것이 좋을 것 같다. 과연 이런 방법이 가능할까?

만약 이런 거래가 그대로 인정된다면 부동산을 양도할 때 배우자 증여를 택하지 않을 사람이 있을까? 그래서 세법은 편법거래를 방지할 규정들을 두고 있다. 배우자에게 증여한 부동산을 증여 후 5년 이내에 매각할 경우 세법은 증여의 효과를 거의 없애버린다. 즉, 양도세는 증여 받은 배우자에게 부과하더라도 증여 당시의 평가액을 취득한 금액으로 인정해 주는 것이 아니라 증여해준 배우자의 당초 취득가액을 기준으로 한다. 결과적으로 양도차익은 전혀 감소되지 않는 것이다.

그 대신 장기보유 특별공제도 증여일 이후의 기간만을 기준으로 하지는 않고 증여한 배우자가 취득한 날 이후의 전체 기간에 대한 공제를 받을 수 있다. 그러나 증여 때 납부한 증여세는 돌려주지 않고 양도차익을 계산할 때 필요경비로 인정해 줄 뿐이다. 이렇게 되면 증여세 중 양도소득세율을 곱한 부분만큼만 돌려받는 효과가 나타난다. 가령 증여 당시 100만원을 증여세로 납부하고 양도소득세율이 40%일 경우 이미 납부한 세금 100만원 가운데 40만원만 공제받고 나머지 60만원은 순수하게 납부한 셈이 된다. 결과적으로 배우자간 증여로 인하여 세금부담은 오히려 늘어나게 되는 것이다.

◆5년 이상 장기보유시 양도소득세 절세 혜택

그러나 배우자간의 증여가 납세자에게 무조건 불리한 것은 아니다. 문제는 양도시점까지의 기간이다. 증여 후 5년 이내에 양도하는 경우에만 불이익이 주어진다. 5년을 넘어 장기간 보유할 생각이라면 배우자에 대한 증여가 양도소득세를 줄이는데 도움이 될 수 있다. 이 때에는 배우자공제를 충분히 활용해 6억 원 한도까지 증여를 해두면 그만큼 양도차익이 줄게 된다.

또 지난해 헌법재판소 결정에 따라 종합부동산세 과세기준이 부부합산으로 6억 원 초과여부에서 부부 각각 6억 원 초과 여부로 바뀐 점도 잘 활용할 필요가 있다. 여러 채의 아파트를 가지고 있는 경우 그 중 일부를 배우자명의로 해두면 종합부동산세를 상당히 절약할 수 있는 이점도 있다.

배우자나 직계 존비속이 아닌 다른 사람, 즉 특수관계자를 통하여 우회적으로 부동산을 양도하는 경우도 있다. 그러나 이 방법 역시 단기적으로는 절세에 아무런 도움이 되지 않는다. 특수관계자에게 증여한 후 5년 내에 다시 양도를 하게 되면 원래 증여자가 직접 양도를 한 것으로 보게 된다.

이 때는 증여 자체가 아예 없었던 것으로 보기 때문에 그 효과가 완전히 부인된다. 물론 증여세는 환급해 준다. 특수관계자는 배우자와 달리 부동산에 대하여 사실상 아무런 권리도 없이 단지 징검다리 역할을 한 것에 불과하기 때문이다.

거래의 형태를 변칙적으로 바꿔 부당하게 세금을 줄이려고 하는 경우 세법은 이런 규정 말고도 기본원칙으로 실질과세 원칙을 정해두고 있다. 여기에는 의도적으로 거래를 왜곡시키는 행위를 용납하지 않겠다는 의미가 담겨 있다.

제3자를 통하거나 편법적인 거래단계를 추가로 거치는 방법으로 세금을 부당하게 감소시키려고 하는 것으로 간주되면 제3자를 배제하거나 편법거래를 부정하는 등의 방식으로 거래를 재구성해 세법을 적용한다. 만약 과세관청이 거래를 재구성했을 때 세금이 증가하면 무거운 가산세까지 더해져 납세자는 오히려 손해를 보게 된다.

결국 부동산 거래에서 단기적 안목으로 무리수를 두어 가며 세금을 줄이려고 하는 것은 원하는 것을 얻지 못할 뿐 아니라 화를 자초하는 어리석은 시도에 불과하다. 세금에 관한 한 중요한 원칙은 거래의 합리성이다. 비정상적인 거래의 흔적이 보이는 경우에는 “ 왜 그런 거래를 했느냐”고 물었을 때 충분히 합리적인 이유를 댈 수 없다면 불이익을 당할 수 있다. 반대로 세금을 줄이는 것 말고 다른 합당한 이유가 있다면 세무당국에서 실질과세 원칙을 적용하더라도 임의로 그 거래를 부인하기 어렵다.

 

▶ 김종국 전무는

19년 이상 국내외 기업의 조세 및 경영자문 업무를 수행해 온 세무 전문가 겸 공인회계사다. 딜로이트 안진에서 세무금융팀 전무를 맡고 있다. 금융, 제조, 건설, 서비스 등 많은 기업의 세무자문 업무를 수행했다. 세무회계실무 등 수권의 저서가 있다. 현재 한국공인회계사회 세무조정 감리위원으로 활동하고 있다.