저금리 타고 오른 집값 하반기 금리인상 대비를

올 들어 수도권 주택가격이 2006년 고점 수준까지 치솟는 급등세를 보이고 있다. 실수요 시장이라고 할 수 있는 전세시장도 비수기가 무색할 정도로 높은 상승세를 보이며 집값 상승을 부추기는 양상이다. 이처럼 주택시장이 들썩이는 대표적인 원인은 저(低)금리이다. 정부가 집값 안정을 위해 대출규제 강화와 함께 금리인상 카드를 검토할 정도로 금리는 주택 가격과 적지 않은 연관성을 갖고 있다. 그럼 올 하반기 금리와 부동산 시장은 어떻게 움직일까.

IMF(국제통화기금) 경제 위기 이후 국내 주택가격이 상승곡선을 그리기 시작한 것은 저금리 기조가 본격화된 2001년부터다. 수급 불균형과 재건축 사업 추진도 원인 중 하나였지만 주택담보대출 금리의 기준이 되는 CD(양도성예금증서) 금리가 4%대로 떨어지면서 아파트 값이 급등하기 시작했다. 반대로 노무현 정부의 굵직한 부동산 대책에도 아랑곳없이 상승랠리를 이어가던 아파트 값이 정체되기 시작한 것 역시 2006년 이후 금리가 서서히 올라가면서부터다.

저금리 시대에 주택가격이 급등한 이유는 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금이 부동산 시장에 몰렸기 때문이다. 즉, 저금리로 인해 다른 금융상품의 수익률이 상대적으로 떨어지면서 투자 위험은 있지만 높은 수익률을 기대할 수 있는 주식이나 부동산에 자금이 유입된 것이다. 동시에 금융기관에서 돈을 빌려도 이자 부담이 적기 때문에 대출을 통한 투자규모가 커진 것 역시 집값 상승을 불러왔다. 실제로 2002년 이후 미국을 비롯한 세계 대부분의 국가가 금리인하를 통한 경기부양을 도모한 결과 부동산 담보대출이 급증한 것과 함께 자산 버블이 형성되기도 했다.

올해도 수도권의 집값 급등 뒤에는 저금리와 풍부한 유동성이 있었다. 지난달 금융감독원이 서울 강남·서초·송파구를 제외한 나머지 지역의 주택담보인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 낮췄는데도 불구하고, 저금리에 따른 대출 수요가 증가하면서 금융권의 주택담보대출 잔액은 7월 말 현재 337조2000억원으로 한 달 전보다 4조5000억원 늘었다.

하지만 은행권의 주택담보대출금리는 다시 오를 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 실제로 최근 시중은행의 주택담보대출금리도 조금씩 오르면서 향후 금리 인상을 선반영하는 모습이다. 그리고 지금까지 저금리가 주택가격 상승을 이끌었다면 금리 상승은 집값 하락 또는 조정을 불러올 수 있다. 단적인 예로, 3억원을 대출받아 아파트를 구입한 경우 대출금리가 연 1%포인트 오를 때마다 한 달에 25만원 정도(연간 300만원)의 이자 부담이 늘어나기 때문이다. 그런 만큼 올 상반기 이미 집값이 급등한 곳은 매수심리가 위축될 가능성이 높아 보인다.

정부 입장에서도 최근 불안한 조짐을 보이고 있는 주택시장을 공급확대, 수요억제 등의 수급대책 위주로만 관리하는 데 한계가 있는 만큼 금리 인상 카드를 꺼내 들 것이란 관측에 무게가 실리고 있다. 다만 급격한 금리 인상은 가계와 금융기관, 산업 전반의 부실화를 초래할 수도 있는 만큼 완만하게 올라갈 가능성이 높아 보인다.

이런 점을 감안할 때, 주택 수요자들은 향후 저금리를 바탕으로 한 집값 상승보다는 금리 인상에 따른 집값 안정에 무게를 둬야 할 것 같다. 금리 인상 속도가 예상보다 빠를 경우 작년처럼 급매물이 늘어날 가능성도 배제할 수 없는 만큼 무리하게 대출받아 투자에 나서는 것은 가급적 자제하기를 권한다.