[부동산 투자 입문 가이드] [2] 은행 먼저 가보고 집을 보라

주택담보대출은, 말하자면 '양날의 검'이다. 쉽게 내 집을 마련할 수 있는 반면, 미래의 빚을 앞당겨 쓰는 것이므로 두고두고 원리금 상환 부담이 남는다. 내 집 마련을 위한 주택담보대출, 어떻게 접근하는 게 좋을까.

◆변동금리냐, 고정금리냐

최근 주택담보대출의 기준이 되는 CD(양도성예금증서) 금리가 꿈틀대면서 변동금리냐, 고정금리냐에 대한 관심이 집중되고 있다.

변동형 주택담보대출에 연동되는 3개월 만기 CD 금리는 4월 중순 이후 최근까지 4개월 가까이 사상 최저 수준(연 2.41%)을 유지해 왔다. 지난 6월 초 딱 한 번 0.1%포인트 올랐다가 다음날 다시 내려갔었다. 이에 따라 전체 대출자의 92%가량이 변동금리를 선택했다.

그랬던 CD금리가 지난 6일부터 최근 일주일여간 0.06%포인트 상승해 16일 현재 2.47%를 기록하고 있다. 공성율 국민은행 재테크 팀장은 "국고채 금리 등 시중금리 상승과 연말 또는 내년 초 한국은행의 기준금리 상승 전망을 감안할 때 CD금리도 추가 상승 가능성이 점점 커지고 있다"고 말했다.

전문가들은 10년 이상 장기로 대출받을 때 고정금리와 변동금리의 차이가 1.5%포인트 이내라면 고정금리를 선택하는 것이 유리할 수 있다고 본다.

현재 시중은행 변동금리 대출은 연 5%대 초중반이며, 고정금리 대출은 연 7%대이다. 둘 간의 차이가 2%포인트 정도 난다. 따라서 지금 당장 시중은행에서 고정금리를 선택하기엔 부담스럽다.

주택금융공사의 고정금리 상품인 '보금자리론'은 15일 현재 금리가 연 5.9~6.35%로 상품 출시 이후 최저 수준이다. 이 구간에서 만기(10·15·20·30년)가 길수록 높은 금리가 적용된다. 이는 시중은행 변동금리 상품과 비교할 때 불과 0.5~1%포인트 정도의 차이다. 특히 인터넷으로 가입하면 0.2%포인트 할인돼 최저 연 5.7%에 대출을 받을 수 있다(만기 10년 선택시).

공사의 '금리설계 보금자리론'은 처음 1년은 변동금리로 하다가 이후 고정금리로 바꿀 수 있어서 낮은 금리의 혜택을 보면서 향후 금리 상승에 따른 위험을 피할 수 있다. 현재 적용되는 초기 이율은 연 4.87%로, 시중은행 변동금리 상품보다 0.5~1%포인트가량 금리가 싸다. 공사 주택담보대출 상품은 무주택 또는 기존 주택담보대출을 상환하는 용도의 1주택자에게만 적용되며, 주택가격이 9억원을 초과하는 경우는 대출받을 수 없는 것이 단점이다.

보험사의 경우 1년 또는 3년 만기 국고채와 연동하는 고정금리 상품이 있다. 현재 시중은행 고정금리 상품보다는 싸지만, 향후 금리 재적용 시 국고채 금리가 지금보다 비싸질 수 있다는 점을 감안해야 한다.

◆얼마나 대출받을 것인가

재테크 전문가들은 "집을 고르고 나서 은행에 가지 말고, 은행부터 들렀다가 집을 보러 가라"고 권한다. 무리한 대출을 피하고 소득에 따라 대출 계획을 짜라는 뜻이다. 금융감독원은 1년 동안 갚을 원리금(원금+이자)이 1년 소득의 40% 정도면 적당하다는 기준을 제시했다. 연봉이 5000만원이면, 매달 '원금+이자'가 167만원 이하가 되도록 대출받으라는 것이다. 주택금융공사 오세욱 차장은 보다 단순한 계산법으로, '3.8'이란 숫자를 제시했다. 연봉에 3.8을 곱하면 적당한 대출금액이 나온다는 것이다. 즉 '연봉 5000만원×3.8=1억9000만원(적정대출액)'이다.

금융당국은 7월 7일부터 수도권(서울·인천·경기) 전역에 적용되는 LTV(주택담보인정비율)를 60%에서 50%로 하향 조정했다. 예전엔 집값의 60%까지 대출받을 수 있었지만, 지금은 50%만 대출받을 수 있게 된 것이다. 하지만 만기 10년 초과, 집값(담보가액) 6억원 이하(아파트 기준)는 예전처럼 LTV 60%가 적용되므로, 처음 집을 마련하는 경우라면 크게 신경 쓸 필요는 없다. 주택금융공사를 통한 대출은 과거와 같이 집값의 70%까지 대출받을 수 있다.

시중은행의 대출한도는 최대 60%지만, 저축은행은 70%까지 대출해 준다. 하지만 저축은행 주택담보대출은 금리가 연 10% 내외로 이자 부담이 상당하다. 따라서 내 집 마련 용도로는 적합하지 않으며, 투자 등의 용도로 기존 주택자들이 대출받는 경우가 대부분이다.

◆금리, 0.1%포인트라도 아끼려면

시중은행 자체 주택담보대출을 받으려면 일단 주거래 은행을 찾는 것이 좋다. 통상 은행들은 거래실적(카드 사용실적, 인터넷 뱅킹 이용), 신용등급, 다자녀(3자녀 이상) 여부 등 각 항목마다 금리를 0.1~0.2%포인트가량 깎아준다. 이 중 가장 크게 반영되는 것이 거래실적이다. 그러나 은행마다 기준이 조금씩 다르므로, 소득·대출금 등에서 똑같은 조건을 들고 가도 은행별로 결과가 다르게 나올 수 있다.

은행이 발표하는 고시금리와 실제 대출창구에서 받는 금리는 차이가 있다. 은행에 따라 2%포인트까지 차이 나기도 한다. 또 최근 들어 마진 감소로 우대 항목을 일부 없앤 은행도 있으므로 꼭 주거래 은행이 좋은 금리를 준다는 법은 없다.

소비자 입장에서 가장 좋은 방법은 시중은행 4곳 정도의 금리를 미리 체크해 보는 것이다. 각 은행 창구를 방문해 "가장 금리를 싸게 주는 곳에서 대출받으려고 하니, 금리를 알려달라"고 밝히고 상담하면 가장 좋다.

◆상환 방법은

주택담보대출 상환 방법은 크게 ▲원리금 균등분할 상환 ▲원금 균등분할 상환 ▲만기 일시상환 등 3가지이다. 원리금 균등분할 상환은 원금과 이자를 합산해 매달 똑같은 금액을 내는 것이며, 원금 균등분할 상환은 원금을 똑같이 나누되 이자는 초기에 더 많이 내고 갚아나가는 원금에 비례해 이자 부담이 점점 줄어드는 방식이다. 원리금 균등분할 상환은 안정적으로 빚을 갚아나갈 수 있는 장점이 있으며, 원금 균등분할 상환은 초기 부담이 크지만 갚는 돈의 총액은 원리금 상환보다 적다. 만기 일시상환은 당장은 좋지만, 적금 등을 통해 상환금을 착실히 모아나가야 한다.

통상 최대 30년 만기 내에서 초기 3~5년(10년까지인 곳도 있음)은 '거치기간'으로 설정할 수 있다. 예컨대 '20년 만기, 초기 3년 거치, 17년 원리금분할상환' 식이다. 거치기간 동안은 원금 상환을 뒤로 미루고 이자만 내므로 초기 부담이 적다. 하지만 그만큼 빚을 갚는 기간이 늘어날 수 있으므로 자금 운용 계획을 감안해 적절히 선택할 필요가 있다.

신한은행 이관석 PB팀장은 "내 집 마련을 위한 주택담보대출은 평생 한번의 선택이므로 매우 신중해야 한다"며 "CD금리 인상 전망에 더해 부동산 전망도 불투명하므로 무리한 차입을 통해 대출받는 것은 피해야 한다"고 말했다.