[토털 재테크] 전세계약 전에 '담보 잡힌 돈 있나' 보고 잔금지급 전에 등기부등본 한번 더 봐야

서울 지역 아파트 전세금이 하루가 다르게 치솟고 있다. 일부 세입자는 가파르게 오른 전세금 부담에 주택 크기를 줄여 이사를 가기도 한다. 더욱이 최근 전세금 급등이 서울 지역의 신규 주택 공급 부족, 저금리 등에 따른 것인 만큼 정부의 서민 전세금 대출 지원 확대만으로는 이런 현상이 당분간 지속될 가능성이 높아 보인다. 그런 만큼 올가을에 계약 만기가 다가오는 세입자들은 각자의 조건에 맞는 전셋집을 서둘러 찾아보는 지혜가 필요하다고 전문가들은 말한다. 아울러 전셋집 마련 과정에서 자칫 전세 보증금을 잃거나 전세 기간 내내 불리한 조건에서 생활하지 않도록 기본적인 점검 사항은 꼼꼼히 따져야 한다. 전셋집 마련의 'ABC'를 점검해 본다.

◆현장·등기부등본 확인은 기본

입지 여건이나 전세금 등 자신이 원하는 조건에 맞는 주택을 고른 뒤 직접 방문하는 것이 전셋집 구하기의 첫걸음이다. 집의 구조·방향·층·전망 등을 확인하는 것은 물론 집에 하자가 있는지를 파악해야 한다. 우선 화장실과 싱크대 수도꼭지를 틀어 냉·온수가 잘 나오는지 확인하고 화장실 바닥에 물을 부어 배수 상태를 점검한다. 또 창틀에서 바람이 새는지, 전기 스위치가 제대로 작동하는지도 점검 대상이다. 한국공인중개사협회 양소순 실장은 "문제가 있는 부분은 계약 시 집주인에게 수리를 요구할 수 있다"고 말했다.

전셋집을 둘러본 뒤에는 대법원 인터넷 등기소(http://iros.go.kr)에 접속, 등기부등본을 출력한다. 등기부등본을 보면 해당 물건의 주소와 면적, 소유권, 각종 권리 현황 등을 확인할 수 있다. 등기부등본은 인터넷을 이용해 발급받을 수 있다. 등기부등본에서 가장 주의 깊게 봐야 할 부분은 소유권 이외의 권리에 관한 사항. 여기서 물건의 저당권과 근저당권, 압류 및 가압류, 가등기 등 권리관계와 금액을 확인할 수 있다. 양 실장은 "보통 저당권, 근저당권 등이 설정된 금액과 세입자의 전세금을 합친 금액이 현재 집값의 70%가 넘으면 위험하다"며 "특히 가등기나 가처분이 설정돼 있는 경우에는 전입신고와 확정일자를 받아도 전세금을 돌려받지 못할 수 있다"고 말했다.

◆계약서·공제증서 반드시 챙겨야

전세 계약을 안전하고 확실히 맺기 위해선 부동산임대차계약서, 중개대상물 확인서, 공제증서 사본이 필요하다.

계약서 작성은 어렵지 않다. 보통 공인중개사가 임대인·임차인이 함께 있는 자리에서 계약서를 직접 작성해 주기 때문이다. 계약서 중 특약사항란에는 '본 계약은 현 시설상태의 임대차 계약이며 입주 후 시설 훼손 시 임차인이 책임지기로 한다. 근저당권 ○○○만원이 설정된 상태임. 기타 사항은 민법 및 임대차 관례에 따른다'고 적는다.

다음으로 토지와 건축물에 대한 주소와 면적, 권리관계, 수도·전기·가스 등 시설물의 상태 등이 적힌 중개대상물 확인설명서를 받는다. 이어 중개업자가 고의나 과실로 손해를 입혔을 때 손해배상을 받을 수 있는 공제증서 사본을 받는다. 양 실장은 "계약을 체결할 때에는 실제 소유자와 등기부등본상 소유자가 일치해야 한다"면서 "대리인이 나올 경우엔 소유자의 위임장, 인감증명서, 그리고 대리인 신분증 등을 확인하라"고 말했다.

◆확정일자 있어야 임차권리 보장

계약을 마쳤다고 전셋집 구하기가 마무리된 것은 아니다. 전세금의 잔금을 지급하기 전에 잊지 말아야 할 두 가지 일이 남아 있어서다. 먼저 등기부등본 재확인이다. 계약 체결 이후 해당 물건에 저당 권리관계가 달라졌을지도 모르기 때문. 집도 다시 둘러봐야 한다. 양 실장은 "주택에 하자가 있을 땐 잔금 지급을 거절할 정도로 신중해야 한다"며 "전 세입자가 관리비, 전기료, 상·하수도비 등을 모두 정산했는지 확인하고 영수증을 받아 두는 것도 잊지 말아야 한다"고 말했다.

전셋집에 입주할 때는 동주민센터에 전입을 신고하고 부동산임대차계약서에 확정일자 도장을 받아야 한다. 여기서 주의할 점은 전입신고는 입주와 동시에 하는 것이 안전하고 전셋집 동·호수는 등기부등본에 나와 있는 대로 적어야 한다. 예를 들어 다가구 주택 반지하층의 경우 실제 호수는 101호인데 등기부등본상에는 B01호로 된 경우가 있다. 이때 101호로 전세 계약을 체결하고 확정일자를 받으면 법적인 보호를 받지 못한다.

◆대단지·역세권 전셋집 관심 가져야

요즘의 꺾일 줄 모르는 전세금 상승세는 당분간 지속될 가능성이 높다는 게 전문가들의 대체적인 관측이다. 그런 만큼 올가을 전셋집 계약이 만료되는 세입자라면 지금부터라도 미리 조건에 맞는 전셋집을 찾아보는 것이 좋다.

우선 대단지 입주가 시작되는 지역이 물량이 풍부하고 시세도 상대적으로 약세를 보인다. 투자 목적으로 아파트를 구입한 사람들이 잔금 조달을 위해 전세 매물을 일시에 내놓으면서 시세가 조금은 떨어질 수 있기 때문이다. 또 대단지의 경우 교통·편의시설이 비교적 잘 갖춰져 있고 향후 계약이 만료된 뒤에도 다른 전셋집을 찾기도 수월하다.

갓 결혼한 신혼부부들의 경우 출퇴근이 쉬운 역세권 주변을 노려보길 권한다. 역세권 아파트는 수요가 풍부해 2년 후 전셋집 빼기가 쉬운 것도 장점이다. 여의도 출퇴근이 가능한 지역으로 꼽을 수 있는 곳은 강서·영등포·동작구 등 지하철 5·9호선 라인을 꼽을 수 있고 종로·중구 등 서울 도심으로 출퇴근이 가능한 지역으로는 지하철 1·4호선이 지나는 중랑·노원구 등을 고려해볼 만하다.

이보다 좀 더 싼 전셋집을 구하려면 서울 밖으로 눈을 돌려야 할 것 같다. 경기도에서 서울로 접근성이 좋은 곳으로는 광명·의정부·구리 등을 꼽을 수 있다. 광명시는 지하철 7호선을 이용해 강남으로 출퇴근이 용이하고 의정부시는 지하철 1·7호선으로 서울 도심이나 강남권 이동이 수월한 편이다.