[토털 재테크] 경매 부동산의 권리관계·관리상태 꼼꼼히 따져봐야

하향 곡선을 그리던 집값이 올 들어 서울 강남권을 중심으로 단기 급등하면서 내 집 마련 계획을 갖고 있던 투자자들이 좌불안석이다. 작년 말 시세보다 20~30% 싼 급매물 '맛'을 봤던 탓에 주택가격이 최고점까지 차오른 현재 시세로는 투자를 선뜻 결정하기가 부담스럽기 때문이다. 게다가 올 하반기 금리 인상이 예고된 상황이어서 조금이라도 더 싼 매물을 찾는 데 주력하고 있다. 이런 주택 수요자들이 관심을 가져볼 만한 투자 방법이 경매이다.

부동산경매정보업체 '지지옥션' 강은 팀장은 "금융기관의 압류 등으로 법원에 나오게 된 경매 물건은 대개 주변 시세보다 싼 가격에 낙찰되기 때문에 잘만 활용하면 집값 급등기에 저가에 내 집을 마련할 수 있는 기회로 삼을 수 있다"며 "다만 법원 경매는 법적 절차에 의해 진행되는 만큼 용어와 절차가 생소하고 복잡하여 철저한 준비와 주의가 필요하다"고 말했다.

Q: 경매에 참가할 때 가장 주의해야 할 부분은?

A: 일반시장에서 거래되는 부동산에 비해 경매로 나온 부동산은 등기상의 관계가 복잡하게 얽혀 있는 경우가 대부분이다. 그런 만큼 철저한 권리 분석이 중요하다. 권리 분석이란 경매 물건을 낙찰받은 후 등기부등본에 기재된 모든 권리가 말소되는지, 아니면 남아 있는 권리가 있어 소유권 이전이 제대로 안 되거나 추가로 지불해야 할 금액이 있는지를 확인하는 작업이다. 등기부등본을 발급받아서 (근)저당, (가)압류, 경매기입등기, 담보가등기 중 등기 일자가 가장 빠른 권리를 '말소기준 등기'라고 하며, 말소기준 등기 이전에 기재된 등기상 권리나 전입 신고한 임차인의 보증금은 대부분 경매 낙찰자가 부담해야 한다. 이처럼 권리분석을 잘못하면 금전적 손해를 볼 수 있는 만큼 전문가의 조언을 구하는 것이 안전하다.

Q: 현장조사 때는 무엇을 살펴봐야 하나?

A: 경매 부동산은 관리가 소홀한 경우가 많으므로 주택의 관리상태를 확인해야 한다. 해당 동주민센터에 들러 전입세대원과 전입일자도 확인한다. 일반적으로 타인의 주민등록등본 열람은 엄격히 제한되지만, 경매 부동산의 경우 경매가 진행 중이라는 증빙서류와 신분증을 보여주면 열람이 가능하다. 이때 임차인이 살고 있다면 '말소기준 등기' 설정일자와 전입일자를 비교해 전입일자가 빠르면 임차인에게 보증금을 물어 줄 수 있다. 반대로 전입일자가 늦을 경우 임차인은 낙찰자에게 권리를 주장할 수 없다. 관리사무소를 통해 미납된 관리비가 얼마인지도 알아본다. 미납액 중 공용부분은 낙찰자가 인수하는 게 일반적이다. 마지막으로 주변 중개업소에 들러 시세와 매도 물량, 거래 빈도 등을 조사해 경매 응찰 금액을 정한다.

Q: 경매 정보는 어디서 얻을 수 있나?

A: 신문공고와 대법원사이트(www.courtauction.go.kr)를 통해 경매 물건 정보를 얻을 수 있다. 신문은 지면 한계상 기본 내용만 공고되므로 이것만으로 경매 물건을 분석하기는 사실상 어렵다. 대법원사이트는 검색이 가능하고 감정평가서, 물건명세서, 현황조사서 등을 볼 수 있어 신문공고보다 내용이 풍부하다. 무엇보다 무료로 이용할 수 있다는 게 장점이다. 유료 사설 경매정보전문업체 사이트는 권리분석 등 분석 자료와 조사원들의 현장 탐방 정보가 실려 있어 매물 분석이 수월하다.

Q: 경매는 어디서 열리나요? 필요한 준비물은?

A: 해당 부동산을 관할하는 법원 입찰법정에서 경매가 진행된다. 예를 들어 서울은 중앙·동부·서부·남부·북부 5개 법원으로 나뉘며, 강남 지역은 중앙법원, 강동·송파 쪽은 동부법원, 강북 지역은 북부법원, 영등포와 강서권은 남부법원, 마포·용산지역은 서부법원에서 경매가 치러진다. 경매는 대개 오전 10시에 시작된다.

경매에 본인이 참여할 경우 신분증과 도장, 최저 경매가격의 10%를 현금 또는 수표(보증금)로 준비한다. 단, 낙찰 후 잔금 미납으로 다시 경매에 부쳐지는 물건은 보증금이 최저가의 20%로 올라간다.

Q: 낙찰대금은 언제까지, 어떻게 지불하나?

A: 경매에 낙찰되면 낙찰일로부터 2주일이 지난 뒤 잔금 납부기간이 정해진다. 보통 약 한 달 정도의 납부기간이 주어지는데 잔금은 일시불로 지불해야 하고 분납은 불가능하다. 만일 납부기한 마감일까지 잔금을 치르지 못한 경우, 보증금은 몰수되고 법원은 재매각 절차에 들어간다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 자금 마련 계획을 미리 세우고 경매에 참여하는 것이 바람직하다. 다만, 법원이 정한 재매각일 3일 전까지 잔금과 지체 이자를 법원에 납부하면 낙찰을 그대로 인정받아 소유권을 이전받을 수 있다.

Q: 감정평가액은 실제 시세와 같은가?

A: 경매의 최초 시작가격인 감정가는 법원의 지시로 감정평가사가 해당 부동산의 가격을 평가한 것이다. 일반적으로 주변 시세와 가깝게 산정되지만, 실제 가격과 차이를 보이는 경우도 있다. 부동산 가치를 평가할 때와 경매가 진행되는 시점이 6개월가량 차이가 나기 때문에 시세가 급등하거나 급락하는 때는 큰 차이를 보일 수 있다. 따라서 감정평가서에 적힌 '조사일자'를 통해 감정평가 당시의 가격과 현 시세를 비교할 필요가 있다. 즉 감정가격이 현 시세보다 높으면 유찰시켜 가격이 낮아질 때까지 기다리고 반대로 감정가가 낮다면 바로 입찰에 참여해 낙찰의 기회로 삼을 수 있다.

Q: 경매 물건을 담보로 대출받을 수 있나?

A: 경매 잔금을 치르기 전에라도 낙찰 물건을 담보로 대출(경락잔금대출)받을 수 있다. 경락잔금대출은 낙찰받은 부동산을 담보로 돈을 빌려 잔금을 마련하는 것. 더욱이 경락잔금대출은 일반 은행부터 저축은행, 대부업체까지 서비스를 제공한다. 단, 금융업체별로 대출한도와 금리가 다르므로 입찰 전에 대출조건을 상담하는 것이 바람직하다. 대지가 없는 주택이나 낙찰받은 땅에 타인의 건물이 있는 법정지상권과 같은 문제가 있는 부동산은 대출이 제한될 수 있는 만큼 주의가 필요하다.

Q: 낙찰받은 부동산을 전 소유자나 임차인이 비워주지 않으면?

A: 전 소유자나 임차인 등이 법적 권한이 없는데도 집을 비워주길 거부하면 낙찰자는 '인도 명령'이나 '명도 소송' 등으로 강제 집행을 할 수 있다. 그러나 집행관과 전문인력을 동원해 강제 집행을 하는 데 비용과 시간이 적지 않게 들어가는 만큼 가급적이면 대화와 타협으로 내보내는 것이 좋다. 실제로 강제 집행을 벌일 때 들어가는 비용 안에서 현재 거주자의 이사비용을 지원하는 수준에서 타협하는 경우가 많다.