잘 나가는 미분양 아파트에는 이유가 있다
입력 : 2009.09.04 03:18
미분양 주택 옥석 가리기
미분양 주택이 빠르게 소진되고 있다. 국토해양부에 따르면 서울과 수도권의 미분양주택은 2만5624가구(6월말 기준)로 한 달간 1720가구 감소했다. 상반기 서울 강남권 주택시장을 시작으로 집값 회복세가 빠르게 확산된 데다 하반기 집값 상승 기대감이 고조되면서 주택구매 심리가 회복됐기 때문이다. 여기에 건설사의 파격적인 분양 조건에 힘입어 서울 근교 및 수도권에서도 입지가 양호한 중소형 미분양아파트 위주로 팔려나갔다.
최근 투자자들의 관심을 받으며 빠르게 소진되고 있는 미분양 주택의 공통점은 서울 도심권의 대중교통 이용이 편리하거나 유명 학군, 학원가 주변 등 실거주 환경이 양호한 단지. 더욱이 최근에는 전세 가격도 단기간에 크게 오르면서 미분양을 이용한 내 집 마련을 고민하는 수요자들도 크게 증가하고 있다. 미분양 주택 구입시 반드시 따져야 할 부분을 점검해본다.
최근 투자자들의 관심을 받으며 빠르게 소진되고 있는 미분양 주택의 공통점은 서울 도심권의 대중교통 이용이 편리하거나 유명 학군, 학원가 주변 등 실거주 환경이 양호한 단지. 더욱이 최근에는 전세 가격도 단기간에 크게 오르면서 미분양을 이용한 내 집 마련을 고민하는 수요자들도 크게 증가하고 있다. 미분양 주택 구입시 반드시 따져야 할 부분을 점검해본다.
◆주변 입지여건 나아질지 따져봐야
우선 서울과 수도권에 남아 있는 미분양 주택은 크게 두 가지 요인을 갖고 있다. 교통환경 등 입지적으로 선호도가 떨어지는 주택이거나 분양가격이 너무 비싼 경우이다. 이 가운데 입지 여건이 나빠 미분양으로 남아 있는 주택의 경우 그 단점을 보완해줄 수 있는 다른 무엇이 있는지를 따져보는 방법으로 구매를 결정해야 한다. 예컨대, 앞으로 지하철 개통 등 대중교통 여건이 개선될 예정이거나 학교·대형할인매장 등 교육·편의시설 등 주거 인프라가 확충될 계획이 있는지를 우선 알아봐야 한다. 반대로 집값에 영향을 미치는 기피시설이 향후 철거될 계획이 있다면 당분간의 불편은 감수할 만하다.
단지 인근 지역의 인프라는 다소 부족하더라도 주변에 공유할 만한 학원가나 쇼핑시설, 교통환경이 있다면 투자 대상에서 무조건 배제할 필요는 없다. 더욱이 상대적으로 입지적 선호도가 떨어지는 주택은 분양가격이 다소 저렴한 경우가 대부분이고 건설사가 미분양 처분을 위해 분양가 할인 등 특별 조건을 다양하게 제시하는 경우가 많다.
◆신규 입주단지 시세와 분양가 비교
경기도 용인·고양 등 수도권 근교 택지에는 고분양가에 대한 부담으로 여전히 미분양으로 남아 있는 물량이 상당수 있다. 주변 시세에 비해 투자성이 떨어지는 데다가 주변에 공급물량도 많아 희소성이 낮아졌다는 평가에서다. 하지만 최근 들어 정부의 한시적 양도세 감면 혜택과 주변 교통환경 개선, 주택가격 상승 기대감에 힘입어 이들 지역의 미분양이 상당부분 줄었다.
이처럼 주변 시세보다 분양가격이 높아 매입 결정이 쉽지 않은 경우에는 제일 먼저 주변 주택시장의 움직임부터 체크해봐야 한다. 주변 아파트가격 회복속도나 인근에 입주를 앞두고 있는 신규 아파트 가격 수준을 비교해보면 향후 가격 흐름을 예측할 수 있다. 상대적으로 분양가격이 비싸지만 입지적으로 볼 때 투자성이 높고 추가적으로 집값이 오를 가능성이 남아 있다면 미분양이라도 무조건 포기할 필요는 없다. 특히 이런 경우에는 건설사들이 중도금 무이자 대출, 발코니 무료 확장은 물론 최초 분양가보다 10~20% 할인해 주거나 분양가 대비 일정 금액의 프리미엄을 보장해주는 경우도 있는 만큼 이런 판매 조건을 적극 활용해 볼 것을 권한다.
◆개발계획, 현장확인은 필수
대략적으로 구매할 미분양 주택을 결정했다면 다음은 직접 확인 단계이다. 현장 확인은 필수이고 건설사들이 홍보하는 개발 계획들도 실현 가능한지 한번 더 확인해야 한다. 싸게 나온 1~2층 물건이나 비인기 동의 경우 현장검증을 통해 실거주 시 감수할 만한 환경인지 직접 살펴봐야 한다. 도로나 지하철 확장 개발, 기피시설 이전 등의 계획이 언제쯤 마무리되는 것인지 해당 지방자치단체 등에 다시 한번 확인해보는 것이 좋다.
건설사들이 미분양 주택에 중도금 무이자 등 금융혜택을 주는 것이 일반적이지만 이것만 믿고 미분양 주택을 샀다가 낭패를 볼 수도 있다. 최근 들어 정부의 대출 규제 등으로 입주시점에 잔금을 마련하기 힘들거나 무작정 기대한 것만큼 단지 가치가 오르지 않아 계약을 포기하는 경우도 늘고 있어서다. 따라서 실거주 목적의 내 집 마련이 아니라면 미분양주택 구매는 더욱 더 신중하게 결정해야 한다.
미분양주택이 청약통장도 필요 없고 동, 층, 호수 등을 고를 수 있는 장점도 가지고 있지만 기본적으로 한 차례 미분양된 주택이라는 점을 잊어서는 안 된다. 자금계획을 꼼꼼히 세우고 실거주 목적으로 접근하되 건설사가 제공하는 각종 분양혜택은 충분히 활용하는 전략을 세울 것을 권한다.
우선 서울과 수도권에 남아 있는 미분양 주택은 크게 두 가지 요인을 갖고 있다. 교통환경 등 입지적으로 선호도가 떨어지는 주택이거나 분양가격이 너무 비싼 경우이다. 이 가운데 입지 여건이 나빠 미분양으로 남아 있는 주택의 경우 그 단점을 보완해줄 수 있는 다른 무엇이 있는지를 따져보는 방법으로 구매를 결정해야 한다. 예컨대, 앞으로 지하철 개통 등 대중교통 여건이 개선될 예정이거나 학교·대형할인매장 등 교육·편의시설 등 주거 인프라가 확충될 계획이 있는지를 우선 알아봐야 한다. 반대로 집값에 영향을 미치는 기피시설이 향후 철거될 계획이 있다면 당분간의 불편은 감수할 만하다.
단지 인근 지역의 인프라는 다소 부족하더라도 주변에 공유할 만한 학원가나 쇼핑시설, 교통환경이 있다면 투자 대상에서 무조건 배제할 필요는 없다. 더욱이 상대적으로 입지적 선호도가 떨어지는 주택은 분양가격이 다소 저렴한 경우가 대부분이고 건설사가 미분양 처분을 위해 분양가 할인 등 특별 조건을 다양하게 제시하는 경우가 많다.
◆신규 입주단지 시세와 분양가 비교
경기도 용인·고양 등 수도권 근교 택지에는 고분양가에 대한 부담으로 여전히 미분양으로 남아 있는 물량이 상당수 있다. 주변 시세에 비해 투자성이 떨어지는 데다가 주변에 공급물량도 많아 희소성이 낮아졌다는 평가에서다. 하지만 최근 들어 정부의 한시적 양도세 감면 혜택과 주변 교통환경 개선, 주택가격 상승 기대감에 힘입어 이들 지역의 미분양이 상당부분 줄었다.
이처럼 주변 시세보다 분양가격이 높아 매입 결정이 쉽지 않은 경우에는 제일 먼저 주변 주택시장의 움직임부터 체크해봐야 한다. 주변 아파트가격 회복속도나 인근에 입주를 앞두고 있는 신규 아파트 가격 수준을 비교해보면 향후 가격 흐름을 예측할 수 있다. 상대적으로 분양가격이 비싸지만 입지적으로 볼 때 투자성이 높고 추가적으로 집값이 오를 가능성이 남아 있다면 미분양이라도 무조건 포기할 필요는 없다. 특히 이런 경우에는 건설사들이 중도금 무이자 대출, 발코니 무료 확장은 물론 최초 분양가보다 10~20% 할인해 주거나 분양가 대비 일정 금액의 프리미엄을 보장해주는 경우도 있는 만큼 이런 판매 조건을 적극 활용해 볼 것을 권한다.
◆개발계획, 현장확인은 필수
대략적으로 구매할 미분양 주택을 결정했다면 다음은 직접 확인 단계이다. 현장 확인은 필수이고 건설사들이 홍보하는 개발 계획들도 실현 가능한지 한번 더 확인해야 한다. 싸게 나온 1~2층 물건이나 비인기 동의 경우 현장검증을 통해 실거주 시 감수할 만한 환경인지 직접 살펴봐야 한다. 도로나 지하철 확장 개발, 기피시설 이전 등의 계획이 언제쯤 마무리되는 것인지 해당 지방자치단체 등에 다시 한번 확인해보는 것이 좋다.
건설사들이 미분양 주택에 중도금 무이자 등 금융혜택을 주는 것이 일반적이지만 이것만 믿고 미분양 주택을 샀다가 낭패를 볼 수도 있다. 최근 들어 정부의 대출 규제 등으로 입주시점에 잔금을 마련하기 힘들거나 무작정 기대한 것만큼 단지 가치가 오르지 않아 계약을 포기하는 경우도 늘고 있어서다. 따라서 실거주 목적의 내 집 마련이 아니라면 미분양주택 구매는 더욱 더 신중하게 결정해야 한다.
미분양주택이 청약통장도 필요 없고 동, 층, 호수 등을 고를 수 있는 장점도 가지고 있지만 기본적으로 한 차례 미분양된 주택이라는 점을 잊어서는 안 된다. 자금계획을 꼼꼼히 세우고 실거주 목적으로 접근하되 건설사가 제공하는 각종 분양혜택은 충분히 활용하는 전략을 세울 것을 권한다.