[토털재테크] [5] 큰돈 없어도… '펀드'로 부동산 투자

부동산 투자는 워낙 돈이 많이 들기 때문에 보통 사람들은 내 집 마련을 겸한 재테크 수단 정도로 생각하기 마련이다. 아직 국내에는 보편적인 투자수단이 아니지만, 펀드 등을 통해 부동산에 '간접' 투자하는 방법도 있다. 다양한 부동산 투자방법에 대해 알아보자.

◆PF형·임대형·개발형 등 다양한 부동산 펀드

주식형펀드는 자산운용사가 투자자가 맡긴 돈을 갖고 주식을 사고판 뒤, 그 수익을 나눠준다. 부동산 관련 펀드도 비슷하다. 다만 투자대상이 주식이 아닌 부동산이란 점이 다르다.

부동산 관련 펀드는 우선 일반 펀드처럼 '자본시장과금융투자업에관한법률'의 적용을 받는 부동산펀드가 있다. 이는 투자방식에 따라 크게 PF(프로젝트파이낸싱)형·임대형·개발형 등으로 구분된다. PF형은 대규모 개발사업을 추진하는 시행사나 건설사 등에 돈을 빌려주고 거기서 나오는 이자를 투자자들에게 돌려주는 형태다. 은행의 대출업무와 비슷하기 때문에 대출채권형이라고도 부르며, 엄밀한 의미에서 부동산펀드로 보기 어렵다는 견해도 있다. 현재 국내 공모형 부동산펀드의 절반 정도, 사모형의 70% 이상을 차지하는 것으로 알려졌다.

임대형은 오피스빌딩 같은 상업용 부동산을 구입한 뒤 여기서 나오는 임대수익을 정기적으로 지급하고, 부동산을 팔아 차익(差益)이 발생했을 때는 이를 나눠주는 형태다. 개발형은 펀드가 사실상 시행사 역할을 하는 것으로 개발 부지 매입부터 건설 등 부동산 개발사업을 총괄해 수익을 내는 방식이다. 그만큼 투자 리스크는 크다.

◆주식회사 형태의 리츠, 리츠에 투자하는 재간접형

리츠(REITs·Real Estate Investment Trusts)는 부동산투자회사법의 적용을 받는 부동산 투자 형태다. 애초에 외환위기 이후 구조조정 대상 기업들의 보유 부동산을 유동화하기 위한 목적으로 도입됐다. 직역하면 부동산투자신탁이지만 보통 우리말로는 부동산투자회사라고 부른다. 일종의 주식회사 형태로, 투자자는 주식을 취득함으로써 리츠가 부동산 투자를 통해 올린 수익을 배당 형식으로 돌려받게 된다.

리츠는 전체 자본금의 30% 이상을 일반인을 대상으로 공모하기 때문에 일반 투자자는 리츠 설립 초기에 증권사 등을 통해 주식을 매입하면 된다. 또 상장 요건을 충족하면 주식시장에 상장해야 하기 때문에 증시를 통해 투자금을 회수할 수도 있다. 하지만 아직 국내 리츠 시장이 활성화돼 있지 않기 때문에 증시에서의 거래는 활발하지 않은 편이다.

리츠재간접형은 리츠에 투자하는 펀드를 말한다. 주식형펀드가 여러 주식에 투자하듯이 다양한 리츠에 투자해 수익을 올리는 펀드라고 보면 된다. 따라서 일반 주식형펀드처럼 환매도 가능하다. 현재 국내에 출시된 리츠재간접형은 대부분 해외 리츠에 투자하고 있다.

◆환매 어렵고, 부동산 매매 손실 발생 유념해야, 리츠는 금리와 실물경기 추이 살펴야

부동산 관련 펀드에 투자할 때 가장 유의해야 할 점은 돈을 찾기가 쉽지 않다는 점이다. 대부분의 PF형·임대형·개발형 등 부동산펀드는 보통 모집 시점에 투자기간을 명시해 놓고 있어 이 기간 내에는 환매가 어렵다. 리츠의 경우 증시에 상장되면 지분의 매매가 가능하지만, 거래가 거의 이뤄지지 않는 실정이다.

상업용 건물 등에 투자하는 펀드는 운용 기간에 임대수익이 많이 나 운용수익률이 좋다 하더라도 막상 펀드 청산시점에 건물을 매입가보다 싸게 매각하게 되면 손실이 발생할 수 있다. 이 같은 청산 리스크를 반드시 염두에 둬야 한다.

리츠의 경우 투자자들로부터 모집한 금액 외에 은행 대출 등을 통해 투자금액을 충당하기 마련이다. 따라서 금리가 높아지면 수익률이 낮아지게 된다. 최상길 펀드평가사 제로인 전무는 "리츠(재간접형)의 수익률은 선진국 등의 장기금리에 민감하게 반응하고 특히 실물경기가 악화되면 사무실 수요와 임대수입이 줄어들어 수익률이 하락할 수밖에 없다"고 말했다.