Q 서초동과 마포에 한 채씩 주택을 두 채 보유 중입니다. 정부가 2주택자에 부과했던 중과세율을 내년까지 면제해 준다고 해서 내년에 마포 쪽 아파트를 팔 생각입니다. 주택 경기도 그리 나빠 보이진 않고 때마침 내년에 양도세율까지 인하된다는 얘기 때문이죠. 그런데 최근 신문에서 양도세 예정신고시 10% 세액공제 혜택이 내년부터 폐지된다는 뉴스를 봤습니다. 세 부담만 따진다면 올해 양도하는 것이 좋을 것 같은데 내년에 집값이 더 오른다면 올해 양도하는 것이 손해일 수도 있을 것 같아 고민입니다.
A 일반인들이 세무사에게 가장 많이 하는 질문 중 하나가 바로 '○○억원짜리 집을 팔면 세금은 얼마나 나오나요'입니다. 기본적으로 양도소득세는 부동산을 취득해서 양도할 때까지의 매매 차익에 대해 내는 세금입니다. 쉽게 얘기하면 부동산 매매를 통해 이득을 본 금액에 따라 세금을 내게 됩니다. 물론 손해를 봤다면 세금을 내지 않아도 되죠.
양도소득세를 계산할 때는 일반적으로 기본세율이 적용됩니다. 올해는 매매차익에 따라 최저 6%에서 최고 35%의 세율이 적용되고 있습니다. 하지만 내년 양도분에 대해서는 최고세율이 기존 35%에서 33%로 인하될 예정입니다. 따라서 만약 똑같은 아파트를 내년에 팔 때와 올해 팔 때를 비교해 보면 양도소득금액 3억원 기준으로 약 500만원 정도 세금 측면에서 이득입니다. 이렇게 따지면 다주택자 등 양도소득세를 내야 하는 집주인 입장에선 올해보다는 내년으로 매도 시기를 늦추는 것이 유리하죠.
그런데 최근 정부는 부동산 양도소득에 대한 예정신고세액공제를 폐지하는 내용을 담은 내년도 세법개정안을 발표했습니다. 통상 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내까지 신고 납부하면 산출세액의 10%를 감면해 줍니다. 가령 2009년 9월 10일에 집을 팔았다면, 2009년 11월 말까지 신고하면 내야 할 세금의 10%를 깎아준다는 얘기입니다.
그런데 정부 발표대로 양도세 예정신고세액 공제제도가 폐지되면, 2010년 최고세율 인하 효과를 감안하더라도 내야 할 세금은 오히려 올해보다 5% 이상 무거워지게 됩니다.
가령 양도소득금액이 3억원인 경우 양도세와 주민세를 합해 올해는 8909만원을 내면 됩니다. 하지만 내년에는 세율이 인하되니 양도세는 8418만원으로 줄어들게 되죠. 그러나 내년에 양도세 예정신고 세액공제가 폐지되면 9354만원으로 오히려 증가하게 됩니다. 결국 세율 인하 효과보다 세액공제 폐지 효과가 더 크다는 얘기입니다.
따라서 단순히 최고세율이 내년에 줄어든다고 해서 매도 시기를 내년으로 무작정 미루는 방법은 그다지 바람직하지 않아 보입니다. 정부가 추진 중인 양도세액공제혜택 폐지로 인해 세금이 오히려 더 늘어날 수 있기 때문입니다. 내년보다는 오히려 올해 양도하는 것이 세금 측면에서는 유리할 수도 있습니다. 물론 단순한 세금보다는 전체적인 부동산 시장 환경이 앞으로 어떻게 변화할지도 주목해야 하겠지만요. 즉 세금을 더 내더라도 집값이 그 상승분을 상쇄하고도 남을 만큼 더 올라준다면 기다리는 게 더 좋을 수도 있다는 얘기입니다. 주택 매도를 고민 중인 집주인이라면, 정부가 추진 중인 양도세 예정신고 공제혜택 폐지안이 향후 국회에서 통과되는지 여부에 관심을 갖는 게 좋겠습니다.