대출 만기 길게 잡고, 보금자리론 활용하라

정부가 9월 7일부터 서울과 수도권 전역에 대한 DTI(총부채상환비율) 규제를 강화함에 따라 대출을 한 푼이라도 더 받을 수 있는 방법에 관심이 집중되고 있다. DTI는 매년 금융회사에 갚아야 할 원리금이 연간 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 것으로, 예컨대 서울 강북에서 2억원을 연 5.5%에 대출받아 10년 동안 원리금균등분할로 상환하려 할 때 연소득이 5300만원은 돼야 한다는 뜻이다.

DTI 규제에도 대출액을 늘리는 방법은 첫째 상환 기간을 길게 하는 것이다. 앞서 사례에서 만기를 10년에서 15년으로 늘리면 연소득 4000만원에도 대출이 가능하다. 시중은행 주택담보대출은 통상 대출 뒤 3년, 주택금융공사 보금자리론은 5년이 지나면 중도상환 수수료 없이 언제라도 전액상환이 가능하다. 일단 대출기간을 장기로 해서 필요 자금을 확보할 수 있다.

둘째 소득을 높게 계산하고 다른 대출을 줄여야 한다. 급여소득과 사업소득을 합치고, 배우자의 소득도 합산할 수 있다. 단 배우자의 소득보다 부채가 크다면 오히려 DTI 계산에서 불리하게 작용할 수 있다. 또 DTI 계산에서는 주택담보대출뿐 아니라 기존 다른 대출도 포함되므로 쓰지 않는 마이너스 통장은 해지하는 것이 좋다.

셋째 가능하면 주택금융공사의 보금자리론을 선택하자. 시중은행 대출 상품을 선택했을 때 LTV(주택담보인정비율·집값에서 담보대출이 차지하는 비율)는 지역에 따라 40~60%가 적용된다. 주택금융공사 보금자리론은 DTI 조건에 따라 60~70%가 적용된다.

마지막으로 정부가 은행에 별도로 제시한 DTI 탄력 적용 기준을 적극 활용하자. 대출받을 때 거치 기간(원금 상환 없이 이자만 내는 기간)이 없는 원리금 균등분할 상환이나 고정금리 방식을 택하면 DTI한도가 각각 5%포인트 늘어난다. 또 대출자의 개인 신용등급에 따라서 금리가 5%포인트 내에서 늘어나거나 줄어든다. LTV·DTI 규제가 덜한 제2금융권 또는 신용대출을 활용할 수 있지만 시중은행보다 금리가 높으므로 주의해야 한다.