非투기지역 집 먼저 팔면 2주택 세율만 적용
Q : 서울 용산에 집이 있는데 10여년 전 잠실 아파트 한 채를 증여받았고, 집안일로 강북의 소형 아파트까지 취득하게 돼 3주택자가 됐습니다. 잠실과 강북 주택을 처분하려는데 잠실 주택이 가장 값이 많이 올라서 이것부터 매각하려 합니다. 매도시 고려해야 할 점이 있다면 알려주세요.
A : 올 초 세제 변경으로 2주택자 이상에게 적용되어 오던 50~60%의 중과세율이 내년 말까지 한시 유예됐습니다. 2010년 말까지는 낮은 기본세율(2009년 6~35%, 2010년 6~33%)을 적용받게 된 겁니다.
하지만 3주택자가 주택을 파는 경우에는 양도 순서에 따라 기본세율보다 높은 세율을 적용받는 경우가 있기 때문에 주의해야 합니다. 투기지역으로 지정된 강남 3구(강남·서초·송파) 소재 주택을 포함해 3주택을 보유 중인 경우가 대표적입니다. 이 경우 투기지역 소재 주택을 먼저 양도하게 되면 16~45%의 높은 세율을 적용받게 됩니다.
이 같은 세금 부담을 줄이고 싶다면 양도 순서를 약간 조정하면 됩니다. 즉 투기지역 내에 있는 주택을 포함해 3주택자라 하더라도 일반지역 소재 주택을 먼저 양도하게 되면 기본세율을 적용받을 수 있습니다.
질문자의 경우, 잠실 주택의 양도소득금액이 4억원이라고 가정하고 주택의 처분순서에 따른 부담세액 변화를 비교해보겠습니다. 잠실 주택을 먼저 팔면 세율이 45%가 적용돼 총 1억6474만원의 세금을 내야 합니다. 하지만 양도 순서를 바꿔 강북 주택을 먼저 팔고 잠실 주택을 나중에 팔게 되면 투기지역 주택이라도 2주택 기본세율(35%)만 적용받기 때문에 세금은 1억2500여만원만 내면 됩니다. 양도 순서만 바꾸는 것만으로 세금을 3975만원이나 아낄 수 있는 셈입니다. 질문자처럼 투기지역 이내 주택과 투기지역 이외의 주택 등 3주택을 보유한 경우라면 투기지역 외에 있는 주택을 먼저 양도한 후 투기지역 내 주택을 양도하는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법입니다.