[세금, 아는 만큼 덜 낸다-13] 1세대·1주택 비과세(2)

‘1세대·1주택‘에 대한 양도소득세 비과세는 양도일 현재를 기준으로 ’한 세대가 국내에 주택 한 채를 소유하고 소유기간이 3년 이상인 경우‘에 인정된다. 서울, 과천과 수도권의 5대 신도시에서는 거주기간이 2년 이상이어야 하는 조건이 추가된다. 1세대·1주택에 대한 양도소득세 비과세의 취지와 달리 투기목적으로 주택을 사들여 집값이 오르는 것을 막기 위해 몇 가지 제한을 둔 것이다.

보유 기간을 계산할 때 취득일과 양도일은 잔금지급일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 된다. 과세관청은 등기부등본 또는 토지대장등본, 건축물관리대장등본을 통해 보유기간을 확인한다. 거주기간은 ‘주민등록표상의 전입일부터 전출일까지’ 기간으로 계산한다. 실제 거주한 기간이 주민등록상의 전출입기록과 다를 때에는 이를 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 준비해 두면 실거주기간을 인정받을 수 있다.

만약 종전의 주택을 헐고 재건축한 경우라면 그 신축주택과 종전주택의 보유기간과 거주기간을 합산하여 3년 보유, 2년 거주 여부를 판단한다. 두 개의 주택을 사실상 같은 연속선상에 있는 하나로 보는 것이다. 이 점은 재개발할 때도 마찬가지다. 주택이 헐릴 때 또는 관리처분계획인가를 받은 날 중 빠른 날까지 보유와 거주요건을 갖춰 1세대1주택 비과세를 적용 받을 수 있는 주택이 있다고 하자. 자신의 집이 재개발 대상이 된 조합원이 기존 주택 대신에 조합으로부터 받은 조합원입주권을 양도하고자 한다. 이 경우 그 입주권을 일종의 주택으로 보고 다른 주택의 보유여부 등을 따져 비과세규정을 적용한다.

◆거주 이전을 위한 일시적 2주택의 경우

1세대·1주택 비과세 요건에 해당하는 주택을 가지고 있는 상태에서 다른 집으로 이사하기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우를 보자. 새로운 주택을 취득한 날부터 2년 내에 종전주택을 양도하면 비과세를 적용 받을 수 있다. 재개발조합원이 받은 입주권을 새 주택 취득 후 2년 내에 양도하는 경우에도 그 입주권을 하나의 주택으로 보기 때문에 마찬가지다. 다만 입주권 양도에 대한 특례는 조합으로부터 입주권을 받은 원래 조합원에 대해서만 적용된다. 조합원이 아닌 사람이 사들인 입주권을 양도하는 경우에는 이런 특례가 인정되지 않는다.

보유기간이나 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세를 적용 받을 수 있는 경우도 있다. 예컨대 임대주택법에 의한 건설임대주택에 세 들어 5년 이상 거주하다가 소유권을 이전 받은 후 양도할 때는 5년의 임차거주기간 외에 별도의 보유나 거주기간을 요구하지 않는다. 주택을 소유하고 있다가 갑자기 공익사업의 사업인정고시가 나 관련 법률 규정에 따라 협의매수되거나 수용되는 사례도 예외다. 이 경우 수용되는 주택이나 부분수용 후 남은 주택 일부 또는 부속토지를 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 경우 3년 보유 2년 거주 요건은 따지지 않는다. 1주택이기만 하면 비과세를 적용 받을 수 있다.

주택을 보유하거나 거주하는 것이 자신의 의지와 무관하게 결정됐다고 보기 때문이다. 주택 한 채만을 갖고 있다가 세대원 전원이 해외로 이민가게 되거나, 취학 또는 근무상의 이유로 1년 이상 해외에서 거주하기 위해 출국하고 출국일로부터 2년 이내에 그 주택을 양도하는 경우에도 보유기간이나 거주기간요건을 따지지 않는다. 1주택만을 보유하던 세대가 취학, 직장 변경이나 전근, 1년 이상의 장기치료나 요양 등의 이유로 세대전원이 다른 시?군으로 이사를 하게 돼 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에도 추가적인 거주나 보유요건을 요구하지 않는다. 만약 새로 이사를 할 곳에 먼저 새 주택을 구입했다면 새 주택 취득일로부터 2년 이내에 구주택을 양도하면 일시적 2주택으로 보아 비과세를 적용할 수 있다. 또 수도권 내의 공공기관이나 법인이 수도권 외의 지방으로 이전하는 경우에는 주거이전을 위한 일시적 2주택의 유예기간을 2년이 아닌 5년으로 늘려 적용한다.

◆상속으로 인한 2주택의 경우

하나의 주택을 보유하고 있는 세대가 보유기간이나 거주기간 등의 비과세요건을 충족한 상태에서 어느 날 갑자기 1주택을 소유하던 부모의 별세로 주택을 상속받게 됐다고 하자. 이 경우 1세대·2주택이 되더라도 종전부터 갖고 있던 주택을 양도한다면 비과세를 적용 받을 수 있다. 이 때 만약 상속 전부터 부모가 같이 거주하고 있었을 경우에도 비과세를 적용 받을 수 있는지 여부에 대해 종전에는 국세청과 조세심판원의 의견이 달랐다. 그러나 내년부터는 법령을 개정해 이 같은 이견의 소지를 없앨 예정이다. 만약 피상속인이 두 채 이상의 주택을 소유하고 있었다면 그 중 소유기간이 가장 긴 주택 등 세법에서 정하는 순서에 따라 하나의 주택에 대해서만 1세대·1주택 비과세를 허용한다. 다른 주택들을 함께 상속받았다면 특례를 적용하더라도 1세대 2주택이 돼 비과세를 적용 받을 수 없게 된다.

◆동거봉양이나 결혼으로 인한 2주택의 경우

1세대 1주택을 소유하다가 부모를 모시기 위해 세대를 합친 결과 부모소유의 주택을 합산해 2주택이 되는 경우도 예외가 인정된다. 각각 1주택을 소유하던 남녀가 결혼으로 2주택이 되는 경우에도 세대합가나 결혼 후 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1주택만을 가진 상태에서 양도하는 것으로 본다. 이 경우 먼저 양도하는 주택은 보유요건이나 거주요건을 별도로 충족해야 한다. 단 5년 이후에 양도하게 되면 2주택을 보유하는 것으로 간주돼 비과세를 적용 받을 수 없다. 또 일반 주택 외에 수도권 외의 읍?면 지역에 이농주택이나 귀농주택을 하나 더 가지고 있더라도 일반주택을 먼저 양도한다면 1주택만을 가진 상태에서 양도하는 것으로 본다.

◆고가주택의 비과세 배제

1세대·1주택이라 하더라도 양도 당시에 실거래가액이 9억원을 초과하는 경우에는 그 초과부분만큼은 비과세가 적용되지 않는다. 예컨대 양도가액이 10억원인 집을 양도할 때 9억원을 초과하는 부분에 해당하는 비율만 과세하기 때문에 양도차익의 10분의1 만을 안분해 과세대상으로 삼는다. 장기보유특별공제 역시 비례 안분해 공제한다.

◆겸용주택의 양도

하나의 건물에 주택과 주택 외의 부분이 같이 있는 경우 주택부분의 면적이 주택 외의 부분의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고 그 외의 경우에는 주택 부분만 주택으로 본다. 전체를 주택으로 보게 되면 주택 외의 부분에 대해서까지 1세대1주택 규정을 적용 받을 수 있다.

1세대1주택 비과세규정은 이와 같이 매우 다양한 경우를 포함하고 있어 매우 복잡하다. 어떤 행위를 하기 전에 먼저 비과세대상이 되는지를 판단해 보고 그 요건에 맞추어 가는 자세가 필요하다. 막상 양도시기에 닥쳐서는 어찌할 방법이 없는 경우가 많기 때문이다.

▶김종국 전무는

19년 이상 국내외 기업의 조세 및 경영자문 업무를 수행해 온 세무 전문가 겸 공인회계사다. 딜로이트 안진에서 세무금융팀 전무를 맡고 있다. 금융, 제조, 건설, 서비스 등 많은 기업의 세무자문 업무를 수행했다. 세무회계실무 등 수권의 저서가 있다. 현재 한국공인회계사회 세무조정 감리위원으로 활동하고 있다.