Q 재건축 아파트 투자에 관심이 있어 서울 강남의 은마아파트를 살펴보고 있습니다. 은마아파트가 조만간 안전진단을 앞두고 있다는데 통과 가능성은 어느 정도인지, 안전진단을 통과한다면 투자 가치는 있는지 알고 싶습니다.
A 은마아파트(14층)는 2002· 2003·2005년 세 차례 안전진단을 받았으나 모두 탈락했습니다. 하지만 그사이 시간은 흘러 아파트 건물은 더 낡았고, 재건축 안전진단 규정도 다소 완화됐습니다. 안전진단은 아파트의 구조 안전성, 건축마감과 설비 노후도, 주거환경, 비용분석 등을 평가해 통과 여부를 결정합니다. 객관적으로 예전보다 은마아파트의 안전진단 통과 가능성은 커진 것은 사실입니다.
은마아파트는 현재 부동산 시장의 '뜨거운 감자'라고 할 수 있습니다. 중층 재건축 아파트의 상징처럼 돼 있는 은마아파트가 안전진단을 통과하게 되면 다른 재건축 아파트에도 영향을 미쳐 재건축 아파트 급등 등 부동산 시장에 혼란을 가중시킬 수 있다는 것이 정부의 고민입니다. 이런 이유 때문에 은마아파트가 지금까지 안전진단을 쉽게 통과하지 못했다는 해석도 있습니다. 중층아파트는 대부분 15층 안팎이어서 재건축을 하더라도 조합원 물량 외 추가로 사업 수익성이 보장되는 일반 분양 아파트를 많이 지을 수 없다는 문제가 있습니다.
문제는 은마아파트가 안전진단을 통과한다고 하더라도 재건축 사업이 속전속결로 진행되고, 과거처럼 값이 급등한다는 보장은 없다는 것입니다. 안전진단 통과 이후에도 정비계획을 수립하고 조합설립인가 시점에서 조합원들의 동의도 얻어야 합니다. 중층 아파트인 은마아파트는 재건축을 추진하더라도 소형주택 의무비율이나 추가부담금을 계산해 보면 사업수익성이 예상보다 떨어질 수도 있습니다. 만약 소형주택 의무비율을 지켜서 재건축을 하면 조합원이 지금보다 작은 주택형을 배정받는 일도 벌어질 수 있습니다.
그럼에도 은마아파트가 재건축 시장에서 주목을 받는 이유는 서울 강남의 핵심 요지에 있는 대단지 아파트(4400여가구)이고, 주변 기반시설과 학군도 우수하기 때문입니다. 1998년 2억원가량 하던 은마아파트의 112㎡형이 현재 12억원까지 뛰어오른 것도 그런 배경이 있기 때문입니다. 결론적으로 은마아파트가 안전진단을 통과하면, 사업진행 속도가 빨라져 현재보다는 시세 상승 여력이 커지는 것은 사실입니다. 하지만 이후에도 여러 가지 걸림돌이 있는 만큼 단기적인 가격 급등을 노린 투자보다는 장기적인 관점에서 투자하는 것이 안전할 것으로 보입니다.