Q. 서울 목동에 사는 40대 가정주부입니다. 최근 여윳돈으로 서울 근교 신도시에 6억원짜리 1층 근린상가를 분양받았습니다. 그런데 부가가치세로 분양가의 5%인 3000여만원을 내야 한다고 합니다. 부가세를 환급받으려면 일반과세자로 신고해야 한다고 들었는데, 나중에 다른 세금을 생각하면 간이과세자로 등록하는 게 낫다는 얘기도 들었습니다. 과연 어떻게 신고하는 것이 유리한가요.
A. 먼저 일반과세자로 등록하면 건물분 분양가의 10%에 해당하는 부가가치세가 적용됩니다. 부가가치세는 통상 분양가(건물과 토지를 합친 금액)의 4~6%를 차지하는 만큼 분양가가 비쌀수록 금액이 커지게 됩니다. 부가가치세가 만만치 않은 만큼 상가 분양회사들은 일반과세자로 신고하도록 유도하는 경우가 많습니다.
이때 부가가치세를 환급받으려면 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 가장 먼저 분양받은 상가 소재지의 관할 세무서장에게 일반과세자로 사업자등록을 해야 합니다.
사업자등록은 분양계약일로부터 20일 이내에 분양계약서를 첨부해서 해야 합니다. 만약 20일을 넘겨서 신고하면 일반과세자로 신고해도 환급받기가 어렵습니다.
다음으로 계약금 지급일부터 잔금 납부일까지 기간이 6개월을 초과하는 경우 분양대금을 낼 때마다 분양회사로부터 사업자등록번호가 기재된 세금계산서를 받아야 합니다. 이를 바탕으로 부가가치세 신고서를 작성한 뒤 세금계산서 작성일이 속하는 다음 달 25일까지 관할 세무서장에게 환급신고를 합니다.
물론 상가를 분양받았다고 무조건 일반과세자로 신고해야 할 의무는 없습니다. 연간 매출액이 4800만원을 초과할 것으로 예상되거나 간이과세가 배제되는 업종이나 지역에서 사업을 한다면 일반과세자로 등록해야 합니다.
간이과세자로 등록하면 1.5~4%의 낮은 세율이 적용됩니다. 다만, 매입세액의 15~40%만 공제받을 수 있고, 세금계산서를 발행할 수 없는 단점이 있습니다. 따라서 연간 매출액이 4800만원에 미달할 것으로 예상되는 소규모 사업자인 경우에는 간이과세자로 등록하는 것이 유리합니다.