Q 50대 중반의 회사원입니다. 퇴직 이후 노후 준비용으로 강남 지역에 상가를 구입하는 것을 고려하고 있습니다. 새로 지어 분양하는 상가를 분양받을까 하는데 상가는 아파트와는 달리 같은 지역에 있는 상가도 가격이 천차만별이어서 어떤 물건을 골라야 하는지 선택하기가 쉽지 않습니다. 상가를 고를 때는 어떤 기준으로 선택해야 하나요.
A 상가의 가치는 크게 가격과 수익성, 두 가지 측면에서 판단해 볼 수 있습니다. 상가 가격은 아파트와 비교하면 그동안 상대적으로 내리지를 않았고, 최근엔 강보합세로 돌아서서 부담스러운 상황입니다.
게다가 최근 새로 공급되는 상가는 분양수익 위주로 분양가를 매기다 보니 가격도 지나치게 높은 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 투자자가 수익성을 맞추려고 임대료를 높게 책정하면 임차인을 구하지 못해 빈 상가로 남게 될 수도 있습니다. 이 때문에 최근엔 3.3㎡당 7000만~8000만원에 분양된 상가로 수익률이 연 2~3% 선에 불과한 경우도 있습니다.
상가는 단순히 가격과 수익성만 보기보단 내재 가치를 살피는 것이 필수적입니다. 보통 상가의 수익률은 100% 임대가 된 것으로 가정해 추정하는데, 정확한 수익성을 알아보려면 인근 상권의 평균 공실률과 임대가 수준 등을 조사해야 합니다.
또 공실률과 임대료 등 수익성을 좌우하는 요인은 현재 상태보단 그동안의 추이와 전망이 중요합니다. 현재 공실이 있더라도 상권이 좋아지고 공실률도 낮아질 경우 상가가격은 오르기 때문입니다. 임대료는 공실률과 반대로 움직이기 때문에 공실률이 낮아지면 임대료는 꾸준히 오르게 됩니다.
이처럼 상권이 활성화돼 수익성이 개선되고 있는 지역이라면 현재의 낮은 수익률은 감수하고 투자할 만합니다. 상가의 공실률과 임대료를 종합적으로 고려한 수익률은 상가 투자의 참고사항입니다. 이 때문에 상가를 구입하기 전 상권 조사는 반드시 거쳐야 할 과정입니다. 상권조사 후에 투자 대상 상가의 물리적 여건과 입지 상황 등을 고려하면 상가 건물에 맞는 임대료와 수익성 윤곽이 드러납니다. 결국 상가투자는 상가 건물 자체보단 인근의 상권이 투자 성패의 핵심 요인입니다.