Q. 최근 재건축 아파트값이 내렸다고 해서 관심 있게 지켜보고 있습니다. 향후 새집이 지어지면 들어가서 살 생각으로 매입을 하려고 하는데요. 재건축 추진 절차가 복잡하고 새로 짓기까지 시간이 꽤 많이 걸리는 것으로 알고 있습니다. 절차상으로 볼 때 재건축이 확실해지고 투자가 안정적인 시점이 언제인지 궁금합니다.
A. 재건축은 기본계획수립, 구역지정 등 계획단계를 거쳐 조합설립추진위원회 구성 후 안전진단을 통과해야 사업을 시작할 수 있습니다. 이후 조합설립과 사업시행 인가를 받은 후 관리처분계획 수립·인가 후 착공에 들어갑니다.
재건축 초기단계인 구역지정부터 관리처분계획인가까지 차질 없이 빠르게 진행된다면 2년이 안 되는 시간 내에 사업을 할 수 있습니다. 이후 공사 착공에서 입주까지 2~3년 정도가 걸린다고 가정하면 재건축 사업은 최소한 4~5년이 필요하다고 할 수 있습니다. 하지만 재건축 사업은 단지 규모 등 다양한 변수에 따라 사업기간이 늘어날 수 있습니다. 단지 규모가 클수록 조합원끼리 의견을 모으기가 쉽지 않아 사업추진이 느려질 수 있습니다. 최근엔 사업 도중 잦은 소송 발생으로 사업이 늦어지는 경우가 종종 있습니다.
따라서 재건축 사업 추진 기간을 명확하게 예측하기는 힘들지만 추진 단계상 재건축이 안정성을 가지는 때는 안전진단 통과 시점으로 볼 수 있습니다.
통상 재건축은 안전진단이 까다로워 안전진단 통과가 큰 의미를 갖습니다. 최근 안전진단이 통과된 서울 강남 대치동 은마아파트의 경우 2002년 이후 3번의 실패 끝에 통과되기도 했습니다. 안전진단은 '재건축 가능'이란 인증과도 같아 재건축 아파트가 갖는 불확실성이 제거된다고 볼 수 있습니다. 다만 '리스크가 클수록 수익률이 크다'는 투자의 기본 원칙을 적용한다면 안전진단 통과 이후 수익률은 조합설립추진위원회 등 초기 단계에 비해 크지 않을 수는 있습니다.