Q. 남편의 퇴직이 몇 년 남지 않아 노후를 대비해야 하는데, 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있는 상가 하나 장만하고 싶습니다. 분양이나 매매를 알아보니 가격이 원체 높아 엄두가 나질 않습니다. 경매는 절반값으로 상가를 살 수 있다던데 궁금합니다.
A. 최근 퇴직 연령이 빨라지고 저금리가 지속되는데다 주택시장이 불투명해지면서 수익형 부동산에 대한 관심이 어느 때보다 높아지고 있습니다. 특히 대출 규제가 아파트에 집중되어 있기 때문에 상대적으로 상가대출은 수월한 면도 있습니다.
실제로 경매시장에서 상가의 낙찰가를 분석해보면 경기 회복과 흐름을 같이하며 금융위기 이후 점차 낙찰가가 높아지고 있습니다. 작년 4월 감정가의 50% 수준에 머물던 서울지역 상업시설의 낙찰가는 올해 4월 70%대로 높아졌습니다.
경매를 통해 상가를 사면 시세의 40~70% 수준에서 낙찰을 받을 수 있기 때문에 저가 매입이 가능합니다. 권리금이 없다는 것도 장점입니다. 그런 이유로 창업하려는 분 중에 임대료가 만만찮으니 경매로 싸게 사서 내 사업장에서 장사하겠다고 계획하는 수요자도 있습니다. 상가는 임대수익은 얻을 수 있어도 시세 차익을 기대하지는 못하는 것이 일반적이지만 경매로 취득가를 낮춰 낙찰받은 다음 임대료를 받다가 향후 정상가에 양도하면 시세 차익까지 얻을 수 있다는 것도 매력적입니다.
하지만 경매되는 상가의 입찰가가 낮다고 해서 무턱대고 응찰해서는 안 됩니다. 상가는 주택과 달라서 임대료를 싸게 내놓는다고 임차인이 들어오지 않습니다. 공실이 장기화하면 대출 이자와 관리비 부담에 버티기가 어렵습니다. 저렴하게 낙찰받아 앞으로 남는 듯하지만 뒤로 밑지는 경우가 바로 이런 것입니다. 따라서 반드시 입찰 들어가기 전에 주변의 상권과 임대현황, 임대료 수준, 권리금 유무, 건물의 노후 정도와 관리 상태를 정확히 파악해야 합니다.
입찰 전에 임차인의 권리를 분석해서 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는지, 법원에서 배당을 받는지도 따져봐야 합니다. 원리는 주거용 부동산을 주택임대차보호법에 따라 분석하는 것과 매우 유사하나 상업시설은 상가임대차보호법을 적용해야 합니다.
상가에는 밀린 전기료나 가스요금, 관리비 액수가 큰 경우도 있습니다. 체납액이 수천만원에 이르는 사례도 종종 있으니, 명도 전에 실사용자와 반드시 이 문제는 해결해야 합니다.