Q. 은퇴자금으로 상가투자를 해보려는 60대입니다.얼마 전 관심지역에 상가가 분양한다는 이야기를 듣고 현장을 찾아갔더니 영업사원이 몇 개 점포가 선(先)임대로 맞춰져 있다며 구입하기를 권했습니다. 상가투자에서 선임대 상가는 무엇인가요, 또 선임대 상가 투자 시 투자요령이 궁금합니다.
A. 선임대 상가란 말 그대로 상가 건설회사가 미리 임차인을 확보해 둔 상가를 말합니다. 선임대 상가는 예상 수익률 파악과 투자원금에 대한 회수가 용이한 장점을 갖고 있습니다.
하지만 분양계약 당시 선임대가 맞춰져 있었다 하더라도 이후 임대차계약이 파기 되거나 영업사원들이 임차인을 조작한 선임대라면 오히려 부정적인 투자 결과만 발생할 뿐입니다.
따라서 선임대 상가에 관심을 두고 있는 투자자들은 일정한 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다. 우선 선임대 계약과 관련한 임대인의 계약주체가 분양계약서의 주체인 상가 건설회사(시행사)인지 확인해야 합니다. 시행사가 아닌 일개 영업사원이 계약의 주체로 돼 있다면 가짜 선임대일 가능성이 높기 때문입니다.
또 해당 선임대 계약과 관련한 계약금을 영업담당자가 보관하고 있는지, 아니면 시행사가 보관하고 있는지의 여부를 확인해 볼 필요가 있습니다. 만약 영업담당자가 계약금을 보관하고 있다면 가짜일 가능성을 의심해봐야 합니다. 임대계약 중 보증금과 관련된 계약금 등의 입금 내역이 시행사측 계좌로 입금됐는지도 확인해 보는 것이 좋습니다.
선임대 임차인과 직접 만나 영업을 할 의지를 확인해 보는 것도 중요합니다. 상가의 실사용자는 임차인이기 때문에 임차인의 사업역량 등을 파악해 볼 수 있는 기회로도 활용할 수 있기 때문입니다. 이때 약국과 같은 특수업종의 경우에는 해당 임차인의 등록증을 확인하는 것이 바람직합니다.
가능하다면 자주 바뀌는 업종보다는 금융, 의학, 대형 프랜차이즈와 같이 장기적으로 임대차 계약을 맺을 수 있는 우량업종을 유치하는 것이 안정적인 수익률 확보에 유리하다는 점도 염두에 둬야 합니다.