Q. 전셋집이 만기가 돼 회사 근처로 이사하려고 합니다. 다행히 마땅한 아파트가 있어 전세 계약을 하려는데, 현 소유자가 집을 팔기 위해 매수인과 매매계약을 체결한 상태입니다. 중개업자 얘기로는 매도인이 아닌 매수인과 전세 계약을 하면 된다고 합니다. 아직 소유권이 매수인 앞으로 등기되지 않았어도 계약에는 문제가 없는지 궁금합니다.
A. 일반적으로 매매계약이 끝나고 매수인한테 소유권 이전등기가 넘어오기 전의 주택에 대해서는 매도인이 아닌 매수인과 전세 계약을 하고 있습니다. 물론 중개업자는 매매계약이 이뤄졌다는 사실 관계를 임차인에게 자세하게 설명해주고 매수인과의 전세계약을 체결하게 됩니다. 이 경우 매매계약이 정상적으로 이행돼 매수인 앞으로 소유권에 관한 이전등기가 완료된다면, 전세 계약에는 아무 문제가 발생하지 않습니다.
그러나 매매계약이 정상적으로 이행되지 않으면 매수인과 전세 계약을 한 임차인은 정상적인 전세 계약을 주장할 수 없어 피해를 볼 수도 있습니다.
부동산거래의 경우, 매도인과 매수인의 계약불이행 등의 사유로 매매계약 자체가 무효가 되거나 취소 또는 해제가 되는 일이 종종 벌어집니다. 대법원 판례를 보면 매매 계약이 체결된 상태에서 매도인이 매수인에게 임대할 권한을 주었다 해도 매매 계약이 해제되면 임대할 권한도 소멸합니다.(대법원 1995.12.12, 선고95다32037 참조).
결론적으로 매매계약서만 갖고 매수인과 전세 계약을 체결하게 되면 나중에 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 매매계약이 체결된 주택에 안전하게 전세 계약을 하려면, 매수인보다는 매도인과 전세계약을 하는 것이 좋습니다. 여기에 좀 번거롭더라도 전세계약서에 매수인에게 소유권 이전 후에도 전세 계약을 승계한다는 특약을 받아두는 것이 보다 안전한 방법입니다.