Q. 2년 전 송파구의 한 아파트에 전세로 들어가 살다가 전세계약기간 만료를 앞두고 있습니다. 2년 전에 비해 이 지역 가격이 많이 올라 집주인이 계약 연장을 하려면 전세보증금을 올려달라고 합니다. 등기부 등본을 떼 보니 저희가 들어오고 나서 집주인이 추가로 은행에서 대출을 받았더군요. 이럴 경우 계약서를 어떻게 작성해야 할까요?
A. 최근 전세가가 많이 상승하면서 많은 세입자가 같은 상황을 겪고 있습니다. 대부분 세입자는 기존 계약서에 보증금 표시 부분만 변경하는 경우가 상당수 있습니다. 집주인이 대출을 받지 않은 상황이라면 큰 문제가 없겠지만 대출이 있을 경우에는 향후 문제가 될 수 있으므로 증액분을 새로 작성하는 것이 좋습니다.
즉 1억원에 전세를 살고 있다가 전세금이 2000만원 오를 경우, 1억2000만원 전체를 새로 계약서를 작성하지 말고 2000만원에 대한 계약서를 따로 작성하라는 것입니다. 물론 기존 계약서는 반드시 소유하고 있어야 합니다.
만약 기존 계약서를 없애고 1억2000만원짜리 계약서를 새로 쓰게 되면 향후 전세보증금 1억2000만원 전체가 후순위가 될 수 있습니다.
특히 질문자처럼 애초 전세계약을 통해 확정일자를 받은 후 집주인이 은행 대출을 받았을 경우 기존에는 선순위 요건을 갖고 있어 보증금을 보장받을 수 있지만 1억2000만원에 대한 계약서를 새롭게 작성했을 경우에는 후순위로 밀려 향후 낭패를 볼 수 있습니다.
따라서 기존 계약서를 보유하고, 새로 늘어난 2000만원만 계약서를 작성하면 기존 1억원 보증금 부분에 대한 확정일자는 그대로 선순위를 유지하고, 증액한 부분에 대한 확정일자만이 은행 대출보다 후순위로 인정받아 기존 보증금을 안전하게 지킬 수 있게 됩니다.
단, 새롭게 확정일자 받은 2000만원은 은행 대출보다 후순위로 밀려났기 때문에 최악의 경우 받지 못할 경우가 생길 가능성은 있긴 합니다. 그래도 증액분만 따로 확정일자를 받는 것이 본인의 전세금을 지키는 최선의 방법임은 분명합니다. 그리고 전세자금을 늘리면서 증액된 부분을 단순히 영수증으로 받아 두는 경우가 있습니다. 이럴 경우 증액된 금액은 주택임대차보호법의 보호를 전혀 받을 수 없으므로 반드시 계약서에 확정일자를 다시 받아둬야 합니다.